Antes de empezar a mirar
La mayoría de los propietarios primerizos comienzan buscando anuncios. Esto es un error. Antes de ver una sola propiedad, necesitas:
- Presupuesto: ¿Cuánto puedes destinar al pago inicial (20-25% para propiedades de inversión) más los gastos de cierre (2-5%)?
- Preaprobación de financiamiento: Hable con un prestamista sobre los préstamos para propiedades de inversión. Son más estrictos que los préstamos para vivienda principal.
- Mercado objetivo: Ciudad, barrio y tipo de propiedad (vivienda unifamiliar, dúplex, condominio).
- Criterios de inversión: Rentabilidad mínima sobre el capital invertido, precio máximo de compra, nivel de estado aceptable.
Conceptos básicos del análisis de acuerdos
Analiza las cifras de cada propiedad. No te enamores de una casa, enamórate de la hoja de cálculo.
- Ingresos brutos por alquiler: ¿Cuál será el precio real del alquiler? Consulte contratos de arrendamiento similares, no los precios anunciados.
- Gastos operativos: Impuestos sobre la propiedad, seguro, mantenimiento (5-10% del alquiler), administración de la propiedad (8-12% si se utiliza), subsidio por vacantes (5-8%).
- Ingresos operativos netos (ION): Ingresos brutos menos gastos operativos.
- Flujo de caja: Ingresos operativos netos menos el pago de la hipoteca. El objetivo es generar un flujo de caja positivo.
- Rentabilidad sobre el capital invertido: Flujo de caja anual dividido por el capital invertido. Objetivo mínimo: 8-12%.
El proceso de inspección
Nunca omitas la inspección. Una inspección de $500 puede ahorrarte una sorpresa de $50,000. Concéntrate en:
- Problemas estructurales y de cimentación
- Estado y antigüedad del tejado
- Antigüedad y eficiencia del sistema HVAC
- Capacidad del panel eléctrico (el cableado con aisladores de porcelana es un factor decisivo)
- Materiales de fontanería (las tuberías galvanizadas fallan; el polibutileno no es asegurable).
- Moho, plagas y daños por agua
Opciones de financiación para quienes compran por primera vez
- Préstamo convencional: 20-25% de pago inicial, mejores tasas de interés, requiere un buen historial crediticio e ingresos sólidos.
- Viviendas multifamiliares con financiamiento FHA: Compre una propiedad de 2 a 4 unidades, viva en una de ellas y dé solo un 3.5% de enganche. La mejor estrategia para una primera inversión.
- Préstamo para cartera de propiedades: De bancos locales, más flexible pero con tasas de interés más altas. Ideal para propiedades que no califican para un préstamo convencional.
- Financiación privada: De amigos, familiares o prestamistas privados. Tasas de interés más altas (8-12%), pero trámites más rápidos y condiciones más flexibles.
- Sociedad: Incorporen capital con un socio. Ustedes aportan la idea; ellos aportan el dinero. Repartan las ganancias al 50/50 o negocien.
Cierre y más allá
Tras el cierre, comienza el verdadero trabajo. Configure los sistemas antes de que se mude su primer inquilino:
- Seguro para propietarios de inmuebles en alquiler: Mayor cobertura de responsabilidad civil que el seguro para propietarios de viviendas. Incluye cobertura por pérdida de alquiler.
- Constitución de una LLC: Considere la posibilidad de mantener la propiedad a nombre de una LLC para protegerse de responsabilidades. Consulte con un abogado.
- Cuenta bancaria: Una cuenta comercial separada para todos los ingresos y gastos por alquiler.
- Modelo de contrato de arrendamiento: Contrato específico para cada estado, revisado por un abogado. No descargue una plantilla genérica de internet.
- Proceso de selección de inquilinos: Criterios por escrito, solicitud, verificación de antecedentes y verificación de referencias.
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