Por qué el flujo de caja importa más que la apreciación
La apreciación es especulativa. El flujo de caja es matemática. Una propiedad que genera un flujo de caja de $500 al mes produce $6,000 al año en ingresos reales, independientemente de si el mercado sube, baja o se mantiene estable. La apreciación puede ocurrir; el flujo de caja es una certeza.
Muchos inversores pierden dinero persiguiendo la revalorización. Compran propiedades con flujo de caja negativo en mercados alcistas, con la esperanza de que los precios suban. Cuando el mercado se enfría, se encuentran con una propiedad que genera pérdidas mensuales. Los inversores que buscan flujo de caja negativo duermen tranquilos.
La fórmula del flujo de caja
Flujo de caja = Ingresos brutos por alquiler − Gastos operativos − Pago de la hipoteca
Los ingresos brutos por alquiler son los que genera la propiedad si está totalmente ocupada. Los gastos operativos incluyen impuestos, seguros, mantenimiento, administración, servicios públicos (si los paga el propietario) y subsidio por desocupación. El pago de la hipoteca es capital más intereses.
Si el resultado es positivo, la propiedad le genera ingresos. Si es negativo, usted le paga a la propiedad. El objetivo es obtener un flujo de caja positivo de al menos $100 a $200 mensuales por unidad después de cubrir todos los gastos.
La regla del 50% (estimación rápida)
Para un cálculo rápido y aproximado, supongamos que los gastos operativos serán el 50% de los ingresos brutos por alquiler. Esto incluye todo excepto el pago de la hipoteca.
Ejemplo: Una propiedad se alquila por $2,000 al mes. Los gastos operativos son de $1,000 al mes. Si la hipoteca es de $900 al mes, el flujo de caja es de $2,000 − $1,000 − $900 = $100 al mes. Un flujo pequeño, pero positivo.
La regla del 50 % es conservadora: los gastos reales suelen ser del 40 % al 45 % para propiedades bien mantenidas en mercados estables. Pero es un buen punto de partida para la evaluación inicial.
Las reglas del 1% y del 2%
Estas reglas te ayudarán a evaluar propiedades rápidamente:
- Regla del 1%: El alquiler mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra. Una propiedad de $200,000 debería alquilarse por $2,000 o más al mes. Esto indica un potencial de flujo de caja positivo.
- Regla del 2%: El alquiler mensual debe ser al menos el 2% del precio de compra. Una propiedad de $100,000 que se alquila por $2,000 al mes indica un flujo de caja sólido, común en los mercados del Medio Oeste y el Sureste.
- Un baño de realidad: en mercados de alto costo (California, Nueva York), la regla del 1% es imposible. En esos mercados, la apreciación y los beneficios fiscales pueden justificar un menor flujo de efectivo. Pero para invertir en flujo de efectivo, concéntrese en mercados donde la regla del 1% sea alcanzable.
Gastos ocultos que matan el flujo de caja
Los nuevos inversores suelen subestimar los gastos. Presta atención a:
- Gastos de capital (CapEx): Los techos, los sistemas de climatización y los electrodomésticos no duran para siempre. Presupueste entre $100 y $200 mensuales por unidad para futuras sustituciones.
- Tasa de desocupación: Incluso las mejores propiedades tienen una tasa de desocupación del 5 al 10 %. Téngalo en cuenta en su presupuesto.
- Costos de desalojo: Los honorarios legales, la pérdida de alquiler y los costos de reubicación pueden superar los $5,000. Analice cuidadosamente para minimizar el riesgo.
- Cuotas de la asociación de propietarios: En los condominios y las comunidades planificadas, las cuotas de la asociación de propietarios aumentan con el tiempo y reducen el flujo de caja.
- Administración de la propiedad: Si actualmente administra usted mismo la propiedad pero planea contratar a un administrador más adelante, calcule entre un 8 % y un 12 % del alquiler.