כמה שכר דירה לגבות מתחיל בשוק, לא במשכנתא שלך
שכר הדירה הנכון הוא המחיר הגבוה ביותר ששוכר מוסמך בשוק שלך יקבל במסגרת חלון תקופת שכירות סביר. המשכנתא, המסים ותקציב התיקונים שלך קובעים האם הנכס יתאים כהשקעה, אך שוכרים לא ישלמו יותר מכיוון שהעלויות שלך גבוהות יותר.
התייחסו לתמחור כתשובה דו-שלבית. ראשית, מצאו את טווח השוק של נכסים דומים להשכרה. שנית, בדקו שהטווח מכסה את עלויות ההשקעה שלכם. אם לא, הפתרון הוא מימון, הוצאות או אסטרטגיה, ולא שכר דירה גבוה ממחיר השוק שעומד ריק.
משוך השכרות דומות בדרך הנכונה
נכסים טובים להשוואה חולקים את אותה שכונה או אזור בית ספר, אותו סוג נכס, מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה דומה וגודל דומה. העדיפו נכסים שהושכרו לאחרונה על פני נכסים שעדיין בשוק, מכיוון שמחיר ישן הוא לעתים קרובות עדות למחיר שלא עבד.
שאפו לחמש עד שמונה נכסים דומים. רשמו את שכר הדירה המבוקש, תאריך הפרסום, ימים בשוק אם נראים, ואת המאפיינים החשובים באופן מקומי. הערכות שכר דירה מקוונות הן נקודת התחלה שימושית, אך בדקו אותן מול נכסים אמיתיים לפני שאתם מסתמכים עליהם.
- אותו סוג נכס: בית פרטי, בית עירוני, דירה או דירה
- אותו מספר חדרי שינה ומספר חדרי אמבטיה דומה
- מטרים רבועים בטווח של כ-15 עד 20 אחוזים
- מיקום, נסיעה יומית ושיעורי בית ספר דומים
- הושכר לאחרונה או הוצע למכירה לאחרונה, לא חודשים שלמים
- שירותים דומים, חניה, כביסה ומדיניות חיות מחמד
התאם את התכונות שהשוכרים משלמים עבורן בפועל
לאחר שקבעתם טווח, התאימו את הטווח למעלה או למטה בהתאם להבדלים בין ערכי השכרה באזורכם: מכבסה בתוך הדירה, חניה ייעודית, שטח חיצוני, מטבחים משודרגים, מיזוג אוויר, כניסה לחיות מחמד ושירותים כלולים. התאימו את הטווח בצורה שמרנית ורשמו את הסיבה לכל שינוי כך שהמספר הסופי יהיה בר הגנה.
הימנעו מספירה כפולה. דירה משופצת לחלוטין כבר נמצאת בראש הטווח המקביל, כך שהוספת פרמיות נפרדות לכל גימור בדרך כלל חורגת מהסכום. שקלו גם הנחות בקרבת מקום: אם נכסים מתחרים מציעים חודש חינם, התחרות האפקטיבית שלכם נמוכה יותר משכר הדירה המבוקש.
הרץ את חישוב המשרה הפנויה לפני בחירת מספר
שכר דירה מעט נמוך יותר, שבו נשכר שבועיים מוקדם יותר, לרוב מכניס יותר במהלך השנה מאשר שכר דירה גבוה יותר. השווה את ההכנסה השנתית עבור כל אפשרות: שכר דירה חודשי כפול חודשי התפוסה בפועל. במחיר של 2,000 לחודש, כל שבוע פנוי עולה בערך 460 בשכר דירה אובדן לפני הוצאות חשמל, שיווק וזמן.
בדקו גם את קומת הקרקע שלכם. הוסיפו תשלומי משכנתא, מיסים, ביטוח, דמי HOA, עתודה לתחזוקה ועתודה לשטח פנוי. אם טווח השוק נמוך מהסכום הכולל הזה, למדת משהו חשוב על הנכס לפני שחתמת על חוזה שכירות, לא אחרי.
השתמשו בבדיקת מחירים של 14 יום לאחר פרסום המודעה
התגובה למודעה שלך היא נתוני השוק העדכניים ביותר שתקבל. עקוב אחר פניות, תשובות לסינון מקדים שהושלמו, הגעה לתצוגות שהוזמנה ובקשות במהלך 14 הימים הראשונים. עניין רב מצד מספר מועמדים מתאימים יכול להצביע על מחיר השוק או נמוך ממנו. צפיות רבות עם מעט פניות בדרך כלל מצביעות על מחיר, תמונות או פרטי המודעה.
קבעו את כלל ההתאמה שלכם לפני שאתם מפרסמים, כגון סקירת המחיר לאחר 10 עד 14 ימים ללא הגשת בקשה מתאימה. שנו משתנה אחד בכל פעם כדי שתוכלו לדעת האם המחיר או ההצגה היו הבעיה.
- פניות ליום ומהיכן הגיעו
- שיעור הפניות שהשלימו סינון מקדים
- הופעות שהוזמנו לעומת הופעות בהן נכחו
- בקשות שהוגשו
- התנגדויות נפוצות שהועלו במהלך הופעות
בדקו את הכללים המקומיים ושמרו על הרישומים שלכם מאורגנים
ערים ומדינות מסוימות מגבילות את סכומי השכירות או מעלות אותן, מווסתות עמלות או דורשות גילוי נאות ספציפי. יש לוודא את הכללים הרלוונטיים לתחום השיפוט שלך לפני קביעת שכר הדירה או העלאתו בעת חידושו, ולהתייעץ עם עורך דין מקומי כשאינך בטוח. יש לכלול הצעות מחיר זהות לכל לקוח פוטנציאלי.
שמרו את נתוני ההשוואה, ההתאמות ותוצאות הבדיקות שלכם עם רישום הנכס כדי שהחלטת התמחור הבאה תתבסס על ראיות. ב-Rentalot, רישומי הנכס מכילים פרטי שכר דירה, זמינות ורישום, ותגובות סינון מקדים מובנות ורישומי תצוגה עוזרים לכם לראות האם העניין הופך לצעדים הבאים המתאימים.