为什么现金流比房产增值更重要
房产升值是投机性的，而现金流是实实在在的数学。一套每月现金流为 500 美元的房产，无论市场上涨、下跌还是横盘，每年都能产生 6000 美元的实际收入。房产升值可能发生，但现金流是必然存在的。
许多投资者为了追求房价上涨而赔钱。他们在火热的市场中买入现金流为负的房产，寄希望于房价上涨。一旦市场降温，他们就只能眼睁睁地看着房产每月亏损。相比之下，现金流投资者则能睡得更安稳。
现金流公式
现金流 = 总租金收入 − 运营支出 − 抵押贷款还款
总租金收入是指房产满租时产生的收入。运营费用包括税金、保险、维护、管理、水电煤气费（如由房东支付）以及空置补贴。抵押贷款月供为本金加利息。
如果结果为正，房产会支付你收益；如果结果为负，则你需要向房产支付费用。目标是在扣除所有费用后，每套房产每月至少有 100 至 200 美元的正现金流。
50%法则（快速估算）
为了进行快速粗略估算，假设运营费用为总租金收入的50%。这包括除抵押贷款支付之外的所有费用。
例如：一套房产月租金为 2000 美元，运营费用为 1000 美元。如果你的月供为 900 美元，那么现金流为 2000 美元 - 1000 美元 - 900 美元 = 100 美元/月。虽然不多，但有正数。
50% 的规则比较保守——在市场稳定的地区，维护良好的房产实际支出通常在 40% 到 45% 之间。但这仍然是初步筛选的一个稳妥起点。
1%和2%的规则
这些规则可以帮助您快速筛选房源：
- 1%法则：月租金至少应为房产购买价格的1%。例如，一套价值20万美元的房产，月租金应在2000美元以上。这表明该房产具有正现金流的潜力。
- 2%法则：月租金至少应为房产购买价格的2%。例如，一套价值10万美元的房产，月租金为2000美元，这表明现金流强劲，这种情况在中西部和东南部市场很常见。
- 现实情况是：在高成本市场（例如加州和纽约），1%法则根本行不通。在这些市场，资产增值和税收优惠或许足以弥补现金流的减少。但对于现金流投资而言，务必选择那些能够实现1%法则的市场。
隐性支出扼杀现金流
新投资者往往低估了支出。请注意：
- 资本支出（CapEx）：屋顶、暖通空调系统和家用电器并非永久耐用。建议每台设备每月预算 100 至 200 美元用于未来的更换。
- 空置率：即使是优质房产也会有5%到10%的空置率。请将此纳入预算。
- 驱逐成本：法律费用、租金损失和房屋搬迁成本可能超过 5000 美元。仔细筛选以最大限度降低风险。
- 物业管理费：在公寓和规划社区中，物业管理费会随着时间的推移而增加，并侵蚀现金流。
- 物业管理：如果您现在自行管理，但计划以后聘请经理，请将租金的 8% 至 12% 考虑在内。
现金周转交易分析投资公式