为什么要投资外州？
如果你住在高成本地区（比如加州、纽约、西雅图），当地房产往往无法带来正现金流。一套价值 80 万美元的双拼别墅，月租金 4000 美元，扣除各项开支后，现金流为负。但一套位于印第安纳波利斯的价值 20 万美元的四拼别墅，月租金 3200 美元，每月却能带来 500 至 800 美元的现金流。
异地投资可以让你进行套利：在房价租金比更高的市场部署资金，同时还能住在你想住的地方。关键在于建立远程管理系统。
市场调研清单
跨州购房前，请做好调查：
- 就业增长：雇主是在迁入还是迁出？关注经济多元化的市场（医疗保健、教育、科技、制造业）。
- 人口增长：城市发展需要更多住房。城市萎缩则导致住房供应过剩。
- 房价租金比：越低越有利于现金流。目标值低于150（房价/年租金）。
- 房东房客法：有些州偏袒房东，有些州则严重偏袒房客。务必了解清楚相关法律法规。
- 房产税：高额房产税（如德克萨斯州、新泽西州）会侵蚀现金流。低额房产税（如夏威夷州、阿拉巴马州）则会改善现金流。
- 保险费用：沿海和易受洪水侵袭地区的保险费飙升。
组建你的远程团队
你无法独自管理外州房产。购买前务必组建本地团队：
- 房地产经纪人：找一位专精投资房产并了解现金流分析的经纪人。
- 房产检查员：切勿在未实地看房的情况下购买房产。仅凭视频看房是不够的。
- 物业经理：对于1-4套房产，一位优秀的物业经理的费用为租金的8-12%。对于异地房东来说，这是没有商量的余地。
- 承包商网络：在需要承包商之前，先筛选出 2-3 位可靠的承包商。
- 当地律师：负责租赁审查、驱逐程序和合规性问题。
为外州房产提供融资
贷款机构对来自外州的投资者更为谨慎。预计：
- 投资房产首付比例较高：25-30%，而州内房产首付比例为20%。
- 利率较高：外州借款人需支付 0.25% 至 0.5% 的溢价。
- 更严格的文件要求：储备金证明（6-12 个月的支出）、详细的现金流预测。
- 投资组合贷款机构选择：目标市场的地方银行和信用社可能比全国性贷款机构提供更好的条款。
避免的常见错误
- 仅凭网上照片购买商品：务必亲自验货或聘请可信赖的代理人。
- 低估管理成本：远程管理成本高于本地管理。请据此做好预算。
- 无视当地法规：有些城市要求营业执照或有严格的房东房客法律。
- 高估租金：使用实际可比租金，而不是挂牌价格。挂牌价格是期望值，而租赁价格才是现实。
- 不聘请物业经理：远在 2000 英里之外自行管理物业注定会失败。
州外投资远程投资现金周转市场调研