La respuesta corta, a modo de lista de verificación.
Sí. En California, el propietario o su representante pueden entrar a una vivienda ocupada para mostrarla a posibles inquilinos, pero solo después de notificar por escrito al inquilino actual. Dicha notificación debe indicar la fecha, la hora aproximada y el motivo de la entrada. Se presume que un plazo de 24 horas constituye un aviso razonable, salvo prueba en contrario.
Esta guía está dirigida a agentes de arrendamiento y administradores de propiedades pequeñas que programan visitas mientras un inquilino aún reside en la vivienda. Fue revisada en octubre de 2026 conforme al artículo 1954 del Código Civil y la guía de arrendamiento de 2026 del Departamento de Bienes Raíces. Se trata de información general, no de asesoramiento legal, y las normas locales o el contrato de arrendamiento pueden añadir requisitos.
Repase esta lista cada vez que programe una visita a una vivienda ocupada.
- Haz el aviso por escrito. Una llamada, un mensaje de voz o un mensaje al posible inquilino no son suficientes.
- Indique la fecha, la hora aproximada y el propósito, por ejemplo, "para mostrar la vivienda a posibles inquilinos".
- Dé un plazo de al menos 24 horas si realiza la entrega en mano o en la puerta, o envíelo por correo con al menos seis días de antelación.
- Programe la visita dentro del horario comercial habitual, a menos que el inquilino acepte otro horario a su llegada.
- No confíe en el atajo del aviso verbal. Este método se utiliza para mostrar las propiedades a los compradores, no a los nuevos inquilinos.
- Conserve una copia del aviso y anote cómo y cuándo se entregó.
- Mantenga un número y una duración razonables de las visitas. El derecho de acceso no puede utilizarse para acosar al inquilino.
Lo que la ley te permite hacer
La Sección 1954 parte de la idea de que un arrendador solo puede ingresar a una vivienda alquilada en los casos especificados. Uno de estos casos es mostrar la vivienda a posibles compradores, acreedores hipotecarios, inquilinos, trabajadores o contratistas. Por lo tanto, mostrar una vivienda ocupada a personas que podrían alquilarla en el futuro está permitido, siempre y cuando se cumplan las normas de notificación.
La ley se refiere al propietario, y la guía del DRE indica que el propietario o su agente deben entregar el aviso. En la práctica, el agente de alquiler que programa las visitas suele ser quien lo prepara, así que conviene acordar con el propietario quién lo firma y lo envía antes de programar la primera visita.
En la misma sección se enumeran las emergencias, las reparaciones necesarias o acordadas, el abandono y las órdenes judiciales como otros motivos para entrar. Ninguno de estos motivos justifica mostrarle la vivienda a un posible inquilino, así que no adopte sus normas de notificación.
Qué debe decir la notificación escrita y cómo entregarla.
El aviso debe incluir la fecha, la hora aproximada y el propósito de la visita. Indique un intervalo de tiempo, como de 14:00 a 16:00, en lugar de un solo minuto, y especifique claramente que el propósito es mostrar la vivienda a posibles inquilinos.
La ley enumera los métodos de entrega. No menciona los mensajes de texto ni el correo electrónico como forma de entregar la notificación por escrito, así que no considere una conversación por mensaje de texto como notificación legal a menos que lo haya confirmado con su abogado o que el contrato de arrendamiento lo estipule. Si el inquilino ha aceptado la notificación electrónica en el contrato, conserve una copia impresa para cualquier asunto que no pueda permitirse el lujo de cometer errores.
- Entregue la notificación al inquilino en persona.
- Déjelo con una persona mayor de edad y con criterio que se encuentre en el domicilio, como por ejemplo un compañero de piso.
- Déjelo sobre, cerca o debajo de la puerta de entrada habitual, de forma que una persona razonable lo encontraría.
- Envíelo por correo. Se presume razonable enviarlo por correo al menos seis días antes de la fecha prevista de envío.
- Para la entrega en mano o por correo, se presume que 24 horas es el plazo mínimo razonable, y un inquilino que esté dispuesto a aceptar un plazo menor puede hacerlo.
La excepción de notificación verbal es para compradores, no para inquilinos.
Esta es la regla que los agentes suelen aplicar incorrectamente. El artículo 1954 permite la notificación verbal, en persona o por teléfono, cuando el propósito es mostrar la vivienda a posibles compradores. Aun así, el propietario o agente debe haber informado previamente al inquilino por escrito, dentro de los 120 días anteriores a la notificación verbal, que la propiedad está en venta y que se le puede contactar verbalmente para programar visitas. Al momento de ingresar a la vivienda, el agente deja constancia escrita de la entrada.
Ninguna disposición de esa cláusula cubre las visitas a posibles inquilinos. El único otro acuerdo verbal que permite la ley es para reparaciones o servicios acordados, y la entrada debe realizarse dentro de una semana. Si llama al inquilino y le dice "sí, el jueves a las 3 está bien", esa conversación es útil, pero no constituye el aviso por escrito que exige la ley para mostrar una propiedad en alquiler.
Existe una excepción práctica. No se requiere aviso previo si el inquilino está presente y da su consentimiento para la entrada en el momento de la misma. Esto se aplica a un inquilino que abre la puerta y dice "adelante". No se aplica a un acuerdo previo.
Horario comercial, consentimiento y no hacer un uso excesivo del acceso
Salvo en casos de emergencia o después de que el inquilino se haya marchado, el acceso debe realizarse durante el horario comercial habitual, a menos que el inquilino consienta otro horario en el momento de la entrada. La ley no define el horario comercial habitual. La guía del Departamento de Bienes Raíces (DRE) lo describe generalmente de 8:00 a 17:00, los siete días de la semana, por lo que las visitas nocturnas o de madrugada requieren el consentimiento inmediato del inquilino.
La ley también establece que el propietario no puede abusar del derecho de acceso ni usarlo para acosar al inquilino. Un calendario con visitas todas las tardes durante dos semanas, o solicitudes repetidas con poca antelación después de que el inquilino se haya opuesto, son prácticas que suelen generar quejas. Se recomienda agrupar las visitas en un número reducido de ventanas fijas, como un bloque de puertas abiertas por semana, en lugar de enviar un nuevo aviso para cada consulta.
- Seleccione franjas horarias fijas dentro del horario comercial y envíe un aviso por cada franja horaria.
- Indique a los posibles inquilinos el plazo, no la promesa de un minuto exacto.
- Pregúntale al inquilino sobre las mascotas, el horario de teletrabajo y cualquier cosa que le dificulte la convivencia, y adáptate dentro de lo razonable.
- Si el inquilino se opone a una hora, cámbiela en lugar de discutir.
Una nota sobre las herramientas de programación y Rentalot
Independientemente de la herramienta que utilice para gestionar su calendario, notificar al inquilino actual es un trámite legal aparte. Una reserva realizada por un posible inquilino no le comunica nada al inquilino actual.
El sistema de visitas y calendario de Rentalot centraliza tus horarios de visita, y su preselección estructurada recopila las respuestas del inquilino antes de la reunión, permitiéndote ofrecer un número limitado de horarios fijos y que los inquilinos lleguen con sus respuestas ya registradas. Redactar y entregar el aviso de la Sección 1954 al inquilino sigue siendo tu responsabilidad, al igual que decidir quién puede ver la vivienda. Consulta tu contrato de arrendamiento y cualquier ordenanza local antes de establecer el horario.
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