La respuesta corta, a modo de lista de verificación.
Sí, en California se puede cobrar una tarifa de verificación de antecedentes para solicitudes de alquiler, pero la ley ahora regula cuándo se cobra, cuánto puede ser y cuándo debe devolverse. La mayoría de estas normas provienen de la sección 1950.6 del Código Civil, modificada por la Ley AB 2493, que entró en vigor el 1 de enero de 2025. Las normas sobre depósitos se encuentran en la sección 1950.5 y fueron modificadas nuevamente en 2024, 2025 y 2026.
Esta guía abarca las normas que rigen la recepción de solicitudes de alquiler y la entrega del solicitante aprobado para la firma del contrato de arrendamiento. Se verificó con los proyectos de ley vigentes y las páginas oficiales de las agencias el 4 de octubre de 2026. Se trata de información general, no de asesoramiento legal. Las ordenanzas locales pueden añadir normas, por lo que se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y de arrendamiento en California para confirmar cualquier aspecto inusual.
Repase esta lista cada vez que se publique una nueva vacante. El resto de la guía explica cada paso.
- Confirme que la unidad está disponible ahora o lo suficientemente pronto como para justificar el pago.
- Seleccione la opción A (pedido recibido) o la opción B (reembolso a todos los no seleccionados) e indique cuál eligió en la lista o en la solicitud.
- Redacte los criterios de selección y adjúntelos a la solicitud.
- Establezca la tarifa según su costo real y que no supere los $65.86 para 2026.
- Establezca el estándar de ingresos como un múltiplo de la parte del alquiler que le corresponde al solicitante y acepte alternativas al historial crediticio de los titulares de vales de vivienda.
- Elimine de su solicitud las preguntas relativas a arrestos, menores de edad y delitos graves en general.
- Realice un seguimiento de las fechas y horas de las solicitudes, los recibos de pago, las fechas de entrega de los informes de crédito y los plazos de reembolso.
- Al aprobar la solicitud, verifique el límite máximo del depósito, tome fotos del momento de la mudanza, registre el método de devolución del depósito e incluya el aviso de Protección para Inquilinos de Los Ángeles si la vivienda se encuentra en la ciudad.
Tarifas de proyección: cuándo, cuánto y qué se devuelve
No se puede cobrar una tarifa de selección cuando se sabe, o se debería saber, que no hay unidades disponibles en este momento ni lo habrá en un plazo razonable. Antes de la Ley AB 2493, un solicitante podía aceptar por escrito pagar una tarifa para entrar en la lista de espera. Esa excepción ya no existe.
En la práctica, solo se deben cobrar honorarios por una vacante específica o una próxima con una fecha de mudanza realista. Si mantiene una lista de interesados en futuras unidades, recopile los datos de contacto y las respuestas básicas de forma gratuita, y cobre una tarifa de verificación solo cuando se libere una unidad que cumpla con los requisitos.
La ley establece dos límites, y la tarifa debe cumplir con ambos. Primero, no puede exceder el costo real que usted incurra al recopilar la información del solicitante, como la tarifa del informe crediticio, más el valor razonable del tiempo que usted o su agente dediquen a ello. Segundo, no puede exceder los $30 por solicitante, ajustados anualmente desde 1998 según el Índice de Precios al Consumidor.
La ley no designa una agencia para publicar la cifra ajustada, y las cifras publicadas para 2026 no coinciden. La Junta de Alquileres de la Ciudad de Berkeley indica $68.96 como el máximo para 2026. La Asociación de Apartamentos de California indica $65.86 a diciembre de 2025. La guía para propietarios e inquilinos del Departamento de Bienes Raíces para 2026 aún cita $62.02, cifra que corresponde a diciembre de 2023, por lo que está desactualizada.
Lo más prudente es mantenerse en $65.86 o menos, y nunca superar el costo real. Si el proveedor de verificación cobra $40 y el procesamiento toma solo unos minutos, una tarifa de $65 es difícil de justificar. El límite es un tope, no un precio fijo.
Los cofirmantes y garantes cuentan como solicitantes según la sección 1950.6, por lo que a cada uno que sea evaluado se le puede cobrar una tarifa, con los mismos límites.
En ambos procesos de solicitud que se describen a continuación, a cada solicitante que realiza el pago se le debe lo siguiente. El recibo y el informe crediticio no se solicitan únicamente, como indican erróneamente varias guías existentes.
- Un recibo detallado que muestre sus gastos y el tiempo invertido en obtener y procesar la información. Entréguelo en persona, por correo postal o por correo electrónico si el solicitante está de acuerdo.
- Una copia del informe de crédito al consumidor, que se le entregará dentro de los 7 días posteriores a la fecha en que lo reciba, ya sea en persona, por correo postal o por correo electrónico.
- El reembolso del dinero que no gastó en la verificación de antecedentes, por ejemplo, cuando nunca realizó la comprobación de crédito ni contactó con las referencias.
- Debe quedar constancia clara de que la tarifa de verificación no forma parte del depósito de seguridad. La ley los considera conceptos separados.
Los dos procesos de solicitud permitidos desde 2025
Desde el 1 de enero de 2025, el propietario o agente que cobre tarifas de verificación de antecedentes debe ofrecer uno de dos procesos. Elija uno por cada vacante y descríbalo a los solicitantes antes de que realicen el pago.
Opción A, por orden de llegada: se examinan las solicitudes completas en el orden en que se reciben, utilizando los criterios de selección establecidos previamente, y se aprueba al primer solicitante que los cumpla. Los criterios deben constar por escrito y entregarse al solicitante junto con el formulario de solicitud.
No puedes cobrar a nadie cuya solicitud no hayas considerado. Si recibes varias solicitudes a la vez y cobras una cuota a alguien que nunca llegas a atender, debes reembolsarla en un plazo de 7 días. El solicitante puede optar por que la cuota se aplique a otra unidad, pero no puedes tomar esa decisión por él. Si consideraste una solicitud y la rechazaste por no cumplir con los criterios establecidos, no tienes que reembolsar la cuota, aunque se aplica la regla de costos no utilizados que se describe en la siguiente sección.
Opción B, reembolso a todos los no seleccionados: puede revisar las solicitudes como prefiera, pero debe devolver la totalidad de la cuota a cada solicitante que no seleccione, sea cual sea el motivo. El reembolso debe efectuarse dentro de los 7 días posteriores a la selección del solicitante o dentro de los 30 días posteriores a la presentación de la solicitud, lo que ocurra primero.
La opción B es ideal para una propiedad muy solicitada donde se esperan muchas solicitudes y se desea compararlas directamente. El costo radica en que usted asume el costo de la evaluación de cada solicitante rechazado, y el plazo de 30 días continúa corriendo incluso si la propiedad permanece disponible. La norma explícita sobre criterios escritos que establece la ley se encuentra en la opción A, pero la aplicación de criterios escritos de la misma manera para todos sigue siendo la práctica más segura en materia de vivienda justa en cualquier caso.
Si utiliza la opción A, configúrela de esta manera:
- Antes de publicar el anuncio, define tus criterios: nivel de ingresos, historial de alquiler, requisitos de crédito, límites de ocupación y cómo ponderas cada uno de ellos.
- Entregue los criterios de selección con cada solicitud, no solo si se solicitan.
- Registre la fecha y hora de cada solicitud completada para que sea fácil comprobar el orden.
- Deja de cobrar a los nuevos solicitantes una vez que hayas aprobado a alguien.
Vales, historial crediticio y antecedentes penales
Desde 2020, California considera los vales de elección de vivienda (Sección 8), el programa HUD-VASH y otros subsidios de alquiler legales como una fuente de ingresos protegida por la sección 12955 del Código Gubernamental. Los anuncios que indican "No se aceptan vales de la Sección 8" son ilegales, y rechazar a un solicitante por usar un vale constituye discriminación.
Los requisitos de ingresos deben basarse en la parte del alquiler que paga el solicitante, no en el alquiler completo. Si el alquiler es de $2,400 y un subsidio cubre $1,800, la parte que le corresponde al solicitante es de $600. Un estándar equivalente a tres veces el alquiler requeriría entonces un ingreso mensual de $1,800, no de $7,200. La ley no exige una proporción específica; solo establece a qué cifra se aplica.
Desde el 1 de enero de 2024, la Ley SB 267 ha añadido una norma de crédito para los solicitantes de subsidios. Si utiliza el historial crediticio, debe permitir que el solicitante demuestre su capacidad de pago con otras pruebas verificables, como cartas de concesión de beneficios, registros de nómina o extractos bancarios. Debe concederle un plazo razonable para que las proporcione y considerarlas en lugar de su historial crediticio. Aún puede verificar el empleo, las referencias y la identidad.
Las normas de California sobre vivienda justa relativas a los antecedentes penales se aplican en todo el estado desde el 1 de enero de 2020 (2 CCR secciones 12264 a 12271). No se puede preguntar ni utilizar información sobre arrestos que no resultaron en condena, registros de programas de desvío completados, condenas selladas o desestimadas, ni antecedentes de menores. No se permiten prohibiciones generales como «no se admiten personas con antecedentes penales».
Si se tienen en cuenta los antecedentes penales, la normativa exige una relación directa con un riesgo real para la seguridad o la propiedad. También se considera la naturaleza y la gravedad del delito, así como el tiempo transcurrido desde que ocurrió. Algunas prácticas que reducen el riesgo incluyen realizar la verificación de antecedentes penales solo después de que el solicitante cumpla con los requisitos financieros, permitir que el solicitante explique o corrija sus antecedentes y proporcionar la política por escrito a quien la solicite. Contratar una empresa de verificación de antecedentes no le exime de esta responsabilidad.
Nota de Los Ángeles: a octubre de 2026, no encontramos ninguna ordenanza de igualdad de oportunidades de vivienda vigente en el condado de Los Ángeles ni en la ciudad de Los Ángeles. La Ordenanza de Igualdad de Oportunidades del condado, vigente desde el 3 de septiembre de 2024, se aplica a los empleadores, no a los propietarios. Una propuesta de vivienda de la ciudad (Expediente del Consejo 22-0280) aún no se ha convertido en ordenanza. Verifique nuevamente antes de basarse en esta información, ya que las normas locales cambian.
Tras la aprobación: depósitos, fotos y documentación del contrato de arrendamiento.
Una vez que haya seleccionado un solicitante, se aplicará un segundo conjunto de reglas al momento de cobrar el dinero y firmar el contrato de arrendamiento.
- Límite del depósito (AB 12, vigente desde el 1 de julio de 2024): el depósito de seguridad no puede exceder el equivalente a un mes de alquiler, ya sea para una vivienda amueblada o sin amueblar, además del primer mes de alquiler. Los depósitos por mascotas, llaves y limpieza se incluyen en este límite.
- Excepción para pequeños arrendadores: un arrendador que sea una persona física o una sociedad de responsabilidad limitada compuesta exclusivamente por personas físicas, y que posea no más de dos propiedades de alquiler con cuatro unidades o menos en total, podrá cobrar hasta dos meses de alquiler. Esta excepción nunca se aplica a los solicitantes que sean miembros de las fuerzas armadas.
- Depósitos para militares (desde el 1 de abril de 2025): si le cobra a un militar más del depósito estándar, dentro del plazo de un mes, explique el motivo por escrito al firmar el contrato de arrendamiento y devuélvale el importe adicional después de seis meses si no tiene pagos de alquiler atrasados.
- Fotos de entrada (AB 2801): para los contratos de arrendamiento que comiencen a partir del 1 de julio de 2025, fotografíe la vivienda en el momento de la entrada o justo antes. Desde el 1 de abril de 2025, fotografíela después de la salida, tanto antes como después de cualquier reparación o limpieza que se le descuente.
- Método de devolución del depósito (AB 414, vigente desde el 1 de enero de 2026): si el inquilino pagó el depósito o el alquiler electrónicamente, devuélvalo electrónicamente a menos que usted acuerde lo contrario por escrito. El plazo de 21 días después de la mudanza permanece sin cambios.
- Paquetes de Internet (AB 1414, vigente desde el 1 de enero de 2026): los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento comiencen, se renueven o continúen en o después de esa fecha pueden optar por no pagar por un servicio de Internet de terceros incluido en el paquete con la vivienda.
- Informe de alquileres (AB 2747): los propietarios sujetos a esta normativa deben ofrecer a los inquilinos la opción de informar positivamente sobre el alquiler a una agencia de crédito al momento de firmar el contrato. Los edificios con 15 unidades o menos generalmente están exentos, a menos que sean propiedad de un REIT o de ciertas corporaciones.
- Ciudad de Los Ángeles: entregue el Aviso de Protección para Inquilinos de la ciudad a cada inquilino nuevo o que renueve su contrato y publíquelo en un área común.
- A partir del 1 de abril de 2027 (SB 1296, promulgada en septiembre de 2026): se deberá entregar una política escrita sobre mascotas junto con la solicitud de alquiler, y ciertos cargos relacionados con mascotas deberán reembolsarse dentro de los siete días hábiles posteriores a una solicitud por escrito. Todavía no está vigente.
- No es ley: El proyecto de ley AB 1248, una propuesta de ley sobre precios de alquiler con todo incluido, quedó archivado en la Asamblea el 2 de febrero de 2026, aunque algunos artículos todavía lo describen como ley.
Dónde encaja la evaluación previa gratuita
Muchas de estas normas se activan mediante transacciones monetarias, por lo que un paso previo gratuito a la solicitud de pago resulta muy útil. Un breve formulario de preselección permite a los inquilinos interesados leer tus criterios, compartir la fecha de mudanza, el tamaño de la familia y si tienen mascotas, y decidir si les interesa presentar una solicitud. Así, menos personas pagan por una solicitud que no se ajusta a sus necesidades.
Rentalot proporciona a cada anuncio un enlace de preselección que los inquilinos pueden compartir y responder por mensaje de texto o voz a través del navegador. Sus respuestas se guardan en tu panel de control para que las revises. Rentalot no cobra comisiones de solicitud, no realiza verificaciones de crédito ni antecedentes, ni toma decisiones sobre la vivienda: recopila y organiza las respuestas, y tú apruebas lo que importa. Asegúrate de que las preguntas sean legales y las mismas para todos. Las normas de esta guía también se aplican al paso de solicitud de pago.
Fuentes, verificadas el 4 de octubre de 2026 (textos de proyectos de ley en leginfo.legislature.ca.gov): AB 2493 (2024, Capítulo 966), que modifica la sección 1950.6 del Código Civil: límites de tarifas, los dos procesos de solicitud, recibos, entrega de informes de crédito, reembolsos; Junta de Alquileres de la Ciudad de Berkeley, Tarifas de Solicitud y Selección de Inquilinos: máximo de $68.96 para 2026; Asociación de Apartamentos de California, Preguntas frecuentes sobre la tarifa máxima de selección (actualizada en febrero de 2026): $65.86; Departamento de Bienes Raíces de California, Guía para Inquilinos de California 2026: $62.02 a partir de diciembre de 2023; SB 329 (2019) y SB 267 (2023), Sección 12955 del Código Gubernamental: fuente de ingresos, estándares de ingresos de la parte del inquilino, alternativas de crédito; Departamento de Derechos Civiles de California, reglamentos de vivienda justa 2 CCR secciones 12264 a 12271 y sus Preguntas frecuentes sobre vivienda justa e historial delictivo; AB 12 (2023), AB 2801 (2024), SB 611 (2024) y AB 414 (2025), que modifican la sección 1950.5 del Código Civil: límite de depósito, fotos, depósitos de miembros del servicio, método de devolución; AB 1414 (2025), sección 1942.8 del Código Civil; AB 2747 (2024), sección 1954.07 del Código Civil; Departamento de Vivienda de Los Ángeles, Aviso de protecciones para inquilinos; DCBA del condado de Los Ángeles, Ordenanza de igualdad de oportunidades para empleadores; Secretario de la ciudad de Los Ángeles, Archivo del Consejo 22-0280; Páginas de estado del proyecto de ley SB 1296 (2026) y AB 1248 (2025).