El monto del alquiler que debes cobrar depende del mercado, no de tu hipoteca.
El alquiler adecuado es el precio máximo que un inquilino cualificado de su mercado aceptaría dentro de un plazo razonable. Su hipoteca, impuestos y presupuesto para reparaciones determinan si la propiedad es una buena inversión, pero los inquilinos no pagan más porque sus costes sean mayores.
La fijación de precios consta de dos partes. Primero, determine el rango de precios de mercado para alquileres similares. Segundo, verifique que dicho rango cubra sus costos operativos. Si no es así, la solución radica en la financiación, los gastos o la estrategia, no en un alquiler superior al del mercado que resulte en una propiedad vacía.
Obtenga alquileres comparables de la manera correcta.
Las propiedades comparables adecuadas comparten el mismo vecindario o zona escolar, el mismo tipo de propiedad, un número similar de habitaciones y baños, y un tamaño similar. Es preferible buscar anuncios de propiedades que se hayan alquilado recientemente a anuncios que aún estén en el mercado, ya que un anuncio antiguo suele indicar que el precio no funcionó.
Busca entre cinco y ocho propiedades comparables. Anota el precio de alquiler solicitado, la fecha de publicación, los días que lleva en el mercado (si es posible) y las características relevantes en la zona. Las estimaciones de alquiler en línea son un buen punto de partida, pero compáralas con anuncios reales antes de confiar en ellas.
- Mismo tipo de propiedad: vivienda unifamiliar, casa adosada, condominio o apartamento.
- Mismo número de dormitorios y un número similar de baños.
- Superficie en pies cuadrados dentro de aproximadamente 15 a 20 por ciento
- Ubicación, trayecto y asignación escolar similares
- Alquilado recientemente o recién puesto en el mercado, no con meses de antigüedad.
- Servicios públicos, estacionamiento, lavandería y política de mascotas comparables.
Ajustar según las características que los inquilinos realmente pagan
Una vez que tengas un rango de precios, ajústalo al alza o a la baja según las características que los inquilinos valoran en tu zona: lavandería en la vivienda, estacionamiento asignado, espacio al aire libre, cocinas modernas, aire acondicionado, admisión de mascotas y servicios incluidos. Ajusta el precio con cautela y anota el motivo de cada cambio para que el precio final sea justificable.
Evite la doble contabilización. Una unidad completamente renovada ya se encuentra en el extremo superior del rango comparable, por lo que agregar primas separadas por cada acabado generalmente resulta excesivo. Considere también las ofertas cercanas: si otros anuncios ofrecen un mes gratis, su competencia efectiva tiene un precio de alquiler inferior al que solicitan.
Realiza los cálculos de vacantes antes de elegir un número.
Un alquiler ligeramente inferior que se alquila dos semanas antes suele generar más ingresos anuales que un alquiler más alto que permanece sin alquilar. Compare los ingresos anuales de cada opción: alquiler mensual multiplicado por los meses de ocupación real. A 2000 al mes, cada semana vacía supone una pérdida aproximada de 460 en alquiler, sin contar los gastos de servicios públicos, marketing y su tiempo.
También revisa el piso. Suma el pago de la hipoteca, los impuestos, el seguro, las cuotas de la asociación de propietarios, un fondo para mantenimiento y un fondo para vacantes. Si el rango de precios del mercado es inferior a ese total, habrás aprendido algo importante sobre la propiedad antes de firmar el contrato de arrendamiento, no después.
Utiliza una prueba de precios de 14 días después de publicar tu anuncio.
La respuesta a tu anuncio es la información de mercado más actualizada que obtendrás. Registra las consultas, las respuestas a la preselección, las visitas programadas y las solicitudes durante los primeros 14 días. Un gran interés con varios solicitantes cualificados puede indicar que el precio está en el mercado o por debajo de él. Muchas visitas con pocas consultas suelen indicar problemas con el precio, las fotos o los detalles del anuncio.
Defina su regla de ajuste antes de publicar el anuncio, por ejemplo, revisar el precio después de 10 a 14 días sin una solicitud calificada. Modifique una variable a la vez para determinar si el problema radicaba en el precio o en la presentación.
- Consultas diarias y su procedencia
- Porcentaje de consultas que completan la preselección
- Visitas reservadas versus visitas realizadas
- Solicitudes presentadas
- Objeciones comunes que se plantean durante las visitas
Consulta las normas locales y mantén tus registros organizados.
Algunas ciudades y estados limitan los montos o aumentos de alquiler, regulan las tarifas o exigen divulgaciones específicas. Confirme las normas de su jurisdicción antes de fijar el alquiler o aumentarlo al renovarlo, y consulte con un abogado local si tiene dudas. El precio del alquiler debe cotizarse de la misma manera a todos los posibles inquilinos.
Guarda tus datos de referencia, ajustes y resultados de pruebas junto con el registro de la propiedad para que la próxima decisión de precio se base en evidencia. En Rentalot, los registros de propiedades incluyen información sobre el alquiler, la disponibilidad y los detalles del anuncio. Además, las respuestas estructuradas a la preselección y los registros de visitas te ayudan a determinar si el interés se traduce en acciones concretas.