El panorama del control de alquileres
Las leyes de control de alquileres limitan el aumento anual del renta que pueden imponer los propietarios. Tradicionalmente restringidas a ciudades como Nueva York y San Francisco, estas leyes se están extendiendo a todo el estado en California, Oregón y otras jurisdicciones. Es fundamental conocer las leyes locales, ya que su incumplimiento puede acarrear multas, reducciones de renta y demandas judiciales.
El control de alquileres generalmente se aplica a edificios antiguos (anteriores a 1995 en muchas jurisdicciones) y exime a las construcciones nuevas, las propiedades ocupadas por sus propietarios y ciertas unidades de lujo. Sin embargo, las exenciones varían según la jurisdicción.
Normas comunes de control de alquileres
Si bien los detalles varían, la mayoría de las ordenanzas de control de alquileres incluyen:
- Límites máximos de incremento anual: Normalmente entre el 3 % y el 10 %, vinculados a la inflación (IPC).
- Requisitos para un desalojo con justa causa: No se puede rescindir un contrato de arrendamiento sin razones específicas (falta de pago, incumplimiento del contrato, mudanza del propietario).
- Asistencia para la reubicación: Si desaloja a un inquilino para que el propietario se mude o para una reforma importante, deberá pagarle los gastos de reubicación (entre 5.000 y 20.000 dólares, según la jurisdicción).
- Requisitos de registro: Algunas ciudades exigen el registro anual para el control de alquileres y el pago de una tasa.
- Acumulación de aumentos: Algunas jurisdicciones permiten acumular los aumentos no utilizados y aplicarlos en años futuros.
Estrategias de cumplimiento
- Conozca su jurisdicción: Consulte las leyes municipales, del condado y estatales. Algunas propiedades están sujetas a múltiples regulaciones superpuestas.
- Historial de aumentos: Mantenga un registro de cada aumento de alquiler, incluyendo la fecha, el monto y la justificación legal.
- Utilice los formularios aprobados: Muchas jurisdicciones exigen avisos específicos para los aumentos de alquiler y la rescisión de contratos de arrendamiento. El uso del formulario incorrecto invalida la acción.
- Consulte a un abogado: La ley de control de alquileres cambia con frecuencia. Una revisión legal anual cuesta menos que una sola multa por infracción.
- Considere las inversiones exentas: si el control de alquileres resulta oneroso, concéntrese en los tipos de propiedades exentas (obra nueva, alquileres a corto plazo, locales comerciales).
Lista de verificación de exención
Propiedades comúnmente exentas del control de alquileres:
- Construcción nueva (normalmente con menos de 15 a 30 años de antigüedad, aunque varía según la jurisdicción).
- Edificios ocupados por sus propietarios con 4 unidades o menos.
- Viviendas unifamiliares y condominios (en algunas jurisdicciones).
- Viviendas subvencionadas por el gobierno (ya reguladas por otros programas).
- Viviendas de lujo con un alquiler superior a un determinado umbral (en algunas ciudades).