La respuesta corta: mide cinco etapas para cada listado.
Para obtener datos analíticos sobre las visitas y consultas a los anuncios de alquiler, considere cada anuncio como un pequeño embudo y anote un número para cada etapa. Ningún sitio web le proporciona los cinco datos, así que recopílelos del sitio del anuncio, de sus propios enlaces de seguimiento y de su bandeja de entrada o lista de contactos.
Revise estos elementos una vez por semana para cada unidad vacante:
- Visualizaciones: cuántas personas abrieron el anuncio, desde el panel de control del sitio web.
- Consultas: ¿Cuántos inquilinos enviaron un mensaje, llamaron o completaron el formulario?
- Preseleccionados: cuántas de esas consultas respondieron a sus preguntas básicas, como la fecha de mudanza, el rango de ingresos, si tiene mascotas y el número de ocupantes.
- Visitas: cuántas personas reservaron una hora y cuántas se presentaron realmente.
- Solicitudes: cuántas personas presentaron una solicitud para esa unidad.
Qué informan los sitios web de anuncios (y qué no)
Cada plataforma de anuncios muestra una parte diferente del embudo de ventas, y lo que ves puede variar según el plan que tengas contratado. La mayoría de los paneles de control se centran en la parte superior del embudo: la vista del anuncio y los mensajes o clientes potenciales que generó. Casi ninguno te indica si un cliente potencial era adecuado, si programó una visita o si presentó una solicitud.
Zillow Rental Manager es un ejemplo documentado. Cuenta con un área de gestión de clientes potenciales para consultas, y su opción de listado Premium añade seguimiento del rendimiento y las tendencias, un número de teléfono de seguimiento e información sobre precios, rendimiento del anuncio y clientes potenciales. Otros sitios presentan sus propios informes con nombres diferentes, así que abre el panel de control de cada sitio que uses y anota cuál de las cinco etapas abarca. No des por sentado que dos sitios contabilizan una visita o un cliente potencial de la misma manera.
La regla práctica es tratar las cifras de cada sitio como su propia medida. Compare una ficha consigo misma a lo largo del tiempo y compare la misma unidad entre sitios solo para tener una idea general, no para obtener recuentos exactos.
Cuando abras el panel de control de un sitio, haz siempre las mismas cuatro preguntas y anota las respuestas junto al nombre del sitio en tu hoja de seguimiento:
- ¿Muestra las visualizaciones o solo los mensajes y los clientes potenciales?
- ¿Muestra los datos por anuncio o solo el total de la cuenta?
- ¿Abarca el rango de fechas que necesita o solo los últimos días?
- ¿Se pueden exportar los números o hay que copiarlos a mano cada semana?
Utilice enlaces de seguimiento para el tráfico que usted controla.
Los sitios de anuncios miden el rendimiento de sus propias páginas. En cualquier otro lugar al que envíes información a los inquilinos, como tu sitio web, una publicación en redes sociales, un código QR en un folleto o un correo electrónico, un enlace de seguimiento te indica de dónde proviene la visita. Google Analytics lee los detalles de la campaña a partir de los parámetros UTM que se agregan al final de un enlace.
La documentación de Google describe tres parámetros principales: utm_source para la fuente del tráfico, utm_medium para el tipo de canal y utm_campaign para el nombre de la notificación push. Los valores distinguen entre mayúsculas y minúsculas, y el tráfico que llega sin ellos se agrupa como no configurado, así que elija nombres en minúsculas y úselos siempre de la misma manera. Los resultados aparecen en el informe de adquisición de tráfico. Un cuarto parámetro, utm_content, ayuda a diferenciar dos enlaces cuando se encuentran en el mismo canal.
Los enlaces UTM solo funcionan cuando usted controla el destino. Son adecuados para su propio sitio web, un formulario de consulta compartible, publicaciones en redes sociales, correo electrónico y códigos QR impresos. En una página de listado de terceros, normalmente no puede cambiar la ubicación del botón de Contacto, así que utilice el informe de ese sitio para ese canal y manténgalo como una línea aparte en su hoja de cálculo.
Un patrón de nomenclatura sencillo facilita la lectura de los datos:
- utm_source: facebook, craigslist, cartel de jardín, boletín informativo
- utm_medium: redes sociales, folleto, correo electrónico, referencia
- utm_campaign: la unidad o dirección, por ejemplo maple-st-2b
- utm_content: qué versión, como foto-a o foto-b
Los números a tener en cuenta para cada anuncio.
Las cifras brutas importan menos que las proporciones paso a paso, ya que una proporción indica qué corregir. La guía de atribución de Zumper sugiere hacer un seguimiento de los clientes potenciales, las visitas reservadas, las solicitudes y los arrendamientos como los resultados que importan, y mantener el mismo método de atribución a lo largo del tiempo para que las cifras sean comparables. Para un solo anuncio, estas comprobaciones le indican dónde buscar:
Las pocas visitas suelen indicar problemas con el título, el precio, las fotos o la posición del anuncio en los resultados de búsqueda. Muchas visitas pero pocas consultas suelen indicar problemas con el precio, las fotos o una descripción poco clara. Las consultas que no llegan a convertirse en clientes potenciales preseleccionados suelen indicar respuestas lentas o una larga lista de preguntas. Las visitas programadas pero pocas solicitudes suelen indicar problemas con el estado del inmueble, el alquiler o las expectativas previas a la visita.
- Tasa de consultas: consultas divididas por visualizaciones.
- Tiempo de respuesta: cuánto tiempo espera un inquilino para recibir su primera respuesta.
- Finalización de la preselección: inquilinos preseleccionados divididos por consultas.
- Tasa de visitas: visitas reservadas divididas por inquilinos preseleccionados.
- Tasa de asistencia: número de proyecciones a las que se asistió dividido por el número de proyecciones reservadas.
- Tasa de solicitud: solicitudes divididas por visitas realizadas.
- Días en el mercado: días desde la primera publicación del anuncio hasta la firma del contrato de arrendamiento.
Una rutina semanal que se ajusta a una cartera pequeña
Mantén una fila por anuncio por semana en una hoja de cálculo, con una columna para cada etapa y otra para la fuente. Complétala a la misma hora cada semana. Agrega una pregunta obligatoria a tu formulario de consulta o preselección, como por ejemplo cómo el inquilino encontró el anuncio, ya que los enlaces de seguimiento no registran las llamadas telefónicas ni las recomendaciones personales.
Anota la fecha de cada cambio que hagas en un anuncio, como un precio nuevo, fotos nuevas o una descripción modificada. Sin esa nota, será difícil explicar un aumento o una disminución en las consultas un mes después, y repetirás cambios que no tuvieron ningún efecto.
Los datos escasos suelen generar confusión. Un apartamento con doce visitas y una sola consulta no demuestra nada, así que cambia solo un detalle a la vez, como la foto principal o el precio del alquiler, y espera una semana antes de juzgar. Compara apartamentos del mismo tipo y rango de precio, no un estudio con una casa de cuatro habitaciones.
Haz a todos los inquilinos las mismas preguntas de preselección en el mismo orden y deja que los datos guíen la mejora del anuncio, en lugar de favorecer a nadie. Las métricas describen el rendimiento del anuncio; la decisión sobre cada inquilino es tuya.
Dónde encaja Rentalot
Rentalot no obtiene datos de visitas de otros sitios de anuncios ni reemplaza los paneles de control mencionados anteriormente. Cubre la parte intermedia del embudo de ventas: la IA recopila las respuestas de preselección por texto o voz en el navegador a través de un enlace compartible, mantiene juntas las respuestas y solicitudes de visita de cada inquilino, y te deja a ti la decisión de quién recibe una visita. Esto permite consultar rápidamente el número de visitas y preseleccionados sin tener que revisar bandejas de entrada. Puedes probarlo gratis durante 7 días sin tarjeta de crédito.
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