התשובה הקצרה, כרשימת בדיקה
החל מ-1 בינואר 2027, חוק SB26-189 של קולורדו חל על בינה מלאכותית וכלים אוטומטיים אחרים המשפיעים באופן מהותי על החלטה לגבי השכרת נדל"ן למגורים בקולורדו. אם כלי מדרג, מסווג או ממליץ על שוכרים באופן שמשפיע על מי מקבל יחידה, יש לתכנן להתייחס אליו ככפוף לחוק. אם כלי רק מתזמן, מנתב, מארגן, מסכם, מתרגם או מנסח טיוטות לעיון אדם, החוק קובע חלק ניכר מזה.
מדריך זה מיועד לסוכני השכרה ומנהלי נכסים קטנים ששוכרים בקולורדו או שוקלים לאמץ כלי בינה מלאכותית שם. הוא נבדק באוקטובר 2026 מול החוק החתום והחומרים שפורסמו על ידי התובע הכללי. זהו מידע כללי, לא ייעוץ משפטי, וכללי התובע הכללי עדיין נמצאים בטיוטה.
עבדו על הרשימה הזו לפני סוף השנה.
- רשום כל כלי שנוגע למידע של שוכר, החל מצ'אט באתר ועד לגיליונות האלקטרוניים שלך.
- עבור כל כלי, רשום מה הוא מפיק: ציון, דירוג, סימן שעבר או נכשל, המלצה, או סתם מידע מאורגן.
- סמן כל כלי שתפוקתו משפיעה על מי יאושר, נדחה או מוצעים לו תנאים שונים ככלי שככל הנראה כפוף לחוק.
- עבור כלים עליהם חל החוק, תכננו הודעה ברורה היכן השוכרים מקיימים אינטראקציה אתכם, ודרך לשלוח הודעה על תוצאה שלילית תוך 30 יום.
- ציין את האדם שיכול לבדוק ולשנות החלטה כאשר שוכר שואל, וודא שהוא לא רק פועל לפי הפלט של הכלי.
- תכננו לשמור תיעוד של כל החלטה מכוסה למשך שלוש שנים לפחות.
- בקשו מכל ספק את המסמכים שעל פי חוק הוא צריך למסור לכם, ושמרו אותם.
- בקש מעורך הדין שלך לאשר אילו מהכלים שלך נופלים במסגרת החוק.
את מי ומה החוק מכסה
SB26-189 נחתם ב-14 במאי 2026. חובותיו חלות על החלטות תוצאתיות שהתקבלו ב-1 בינואר 2027 או לאחר מכן. החלטה תוצאתית כוללת החלטה הנוגעת לגישה של צרכן לתחום מכוסה, זכאותו או בחירתו בו, וחכירה או רכישה של נכס למגורים בקולורדו היא אחד התחומים המכוסים. שוכר שגישתו לדיור בקולורדו נבדקת נחשב כצרכן.
החוק מדבר על טכנולוגיית קבלת החלטות אוטומטית, או ADMT: טכנולוגיה המעבדת נתונים אישיים ומייצרת תחזיות, המלצות, סיווגים, דירוגים, ציונים או פלט אחר המשמש לקבלת, הנחיה או סיוע בהחלטה לגבי אדם. חובותיך מתלוות כאשר טכנולוגיה זו משמשת להשפעה מהותית על החלטה תוצאתית, מה שהחוק מכנה ADMT מכוסה.
להשפעה מהותית יש שני חלקים. התפוקה של הכלי צריכה להיות גורם לא טריוויאלי בהחלטה, ועליה להשפיע על התוצאה, למשל על ידי הגבלה, דירוג, ניקוד, המלצה או סיווג. שימושים אקראיים, טריוויאליים או פקידותיים אינם כלולים. לא מצאנו פטור מבוסס גודל עבור בעלי נכסים קטנים בטקסט החוק, לכן נניח שעסק ליסינג של אדם אחד אינו אוטומטית מחוץ לו ושאל את עורך הדין שלך.
מה שהחוק קובע
החריגות חשובות לסוכני השכרה מכיוון שחלק ניכר מהעזרה היומיומית של בינה מלאכותית הוא אדמיניסטרטיבי. האם כלי נופל בתוך החוק או מחוצה לו תלוי במה שהוא מייצר וכיצד משתמשים בו, לא בשאלה האם הוא משתמש בבינה מלאכותית.
טיוטת הכללים הזמניים של היועץ המשפטי לממשלה מיום 6 באוקטובר 2026 נותנת שתי דוגמאות לחוזי שכירות. כלי הממיין מועמדים לקבוצות חיוביות ושליליות יכוסה. גיליון אלקטרוני המארגן את המועמדים לפי גודל היחידה שביקשו ותאריך הגשת הבקשה, ללא ניקוד, לא ייחשב כטכנולוגיית קבלת החלטות אוטומטית. אלו הן דוגמאות טיוטות, לא כללים סופיים.
- כלי המשמש אך ורק לסיכום, ארגון, תרגום, טיוטה, ניתוב או הצגת מידע לצורך סקירה אנושית או עיבוד אדמיניסטרטיבי אינו נחשב לטכנולוגיית קבלת החלטות אוטומטית על פי חוק.
- תזמון שגרתי, ניתוב אדמיניסטרטיבי, מיון שירות לקוחות, החלטות תקשורת וניהול זרימת עבודה אינן החלטות משמעותיות כאשר הן אינן משפיעות באופן מהותי על מי מקבל דיור.
- שימוש בטכנולוגיית קבלת החלטות אוטומטית לסיכום, ארגון או הצגת מידע לצורך סקירה אנושית אינו בשימוש כאשר המערכת אינה מייצרת ציון, דירוג, המלצה, סיווג, ניבוי או כל הסקה אחרת המשפיעה באופן מהותי על התוצאה.
- גיליונות אלקטרוניים הדורשים ניתוח אנושי ואינם משתמשים בלמידת מכונה, מודלים בסיסיים או מודלים של שפות גדולות אינם כלולים.
- טכנולוגיית צ'אט כללית המספקת מידע, עונה על שאלות או מבצעת הפניות אינה נכללת רק אם היא אינה מוגדרת או משווקת לקבלת החלטות עקרוניות ומדיניות שימוש מקובל אוסרת על שימוש בפלט שלה באחת מהן.
מה עליך לעשות אם החוק חל על כלי
אם אתם משתמשים בטכנולוגיית קבלת החלטות אוטומטית כדי להשפיע באופן מהותי על החלטת שכירות, החוק מכנה אתכם "מפעיל" ומטיל עליכם מספר חובות. לספק, אותו החוק מכנה "מפתח", יש חובות תיעוד משלו כלפיכם.
תוצאה שלילית כוללת סירוב לשוכר, וגם החלטה שמובילה לתנאים פחות נוחים באופן מהותי מאלה שמקבלים שוכרים במצב דומה. האם תוצאה נתונה נחשבת תלויה בעובדות, לכן שאל את עורך הדין שלך לגבי מקרים קשים כמו פיקדון גבוה יותר.
- הודעה לפני השימוש: יש להודיע לשוכרים, באופן ברור ובולט, שאתם משתמשים או תשתמשו בטכנולוגיית קבלת החלטות אוטומטית בהחלטה המשפיעה עליהם. הודעה ציבורית בולטת במקומות שבהם השוכרים מקיימים אינטראקציה איתכם, כגון קישור ליד האפליקציה או הצ'אט, עונה על דרישות אלו.
- הודעה לאחר תוצאה שלילית: תוך 30 יום, יש לספק תיאור פשוט של ההחלטה ותפקיד הכלי, כיצד לבקש מידע נוסף על הכלי והקלטים שלו, והסבר על זכויות השוכר.
- תיקון ובחינה לפי בקשה: לאחר תוצאה שלילית, מתן הוראות לקבלה ותיקון של נתונים אישיים לא מדויקים, והזדמנות לבחינה ובחינה מחדש משמעותית של נתונים אנושיים, במידה שהדבר סביר מבחינה מסחרית.
- סקירה אנושית משמעותית פירושה אדם שאתה ממנה שיכול לאשר, לשנות או לעקוף את ההחלטה, בוחן את הראיות העיקריות, מאומן, אינו משתמש כברירת מחדל בפלט המערכת, ויש לו מספיק מידע כדי להבין למה נועד הפלט ומה מגבלותיו.
- רישומים: יש לשמור רישומים של החלטות מכוסות למשך שלוש שנים לפחות.
אכיפה, עיתוי ומה שעדיין לא הוכרע
רק היועץ המשפטי לממשלה אוכף את החוק. הפרה היא נוהג מסחרי מטעה, והמעשה אינו יוצר זכות תביעה פרטית. לפני נקיטת פעולת אכיפה, היועץ המשפטי לממשלה מוציא הודעת הפרה כאשר ניתן לתקן אותה, עם 60 יום לתקן אותה. לא נדרשת תקופת תיקון עבור הפרות מודעות או חוזרות ונשנות, וסעיף התיקון מבוטל ב-1 בינואר 2030.
החוק אינו מחליף חוקים אחרים. שימוש בכלי אוטומטי אינו מהווה הגנה מפני תביעות אפליה או הגנת הצרכן, וציות לסעיף SB26-189 אינו מצדיק אי ציות לכללי דיור הוגן. סוכן השכרה נשאר אחראי להחלטה.
היועץ המשפטי לממשלה הציע כללים לגבי מה נחשב כהשפעה מהותית על החלטה ולגבי תוכן הודעות על תוצאה שלילית. טיוטת הביניים מתוארכת ל-6 באוקטובר 2026, כאשר ניתן להגיש הערות עד ה-26 באוקטובר 2026, והכללים אמורים להיות מוגשים עד ה-1 בינואר 2027. טיוטה אחת של כללים מניחה שכלי משפיע באופן מהותי על החלטה כאשר התפוקה שלו מגבילה אפשרויות, מחילה סף, מדרגת, מדרגת, מסווגת או ממליצה, ומקבלת ההחלטות בוחנת אותו ומחליטה בהתאם אליו. צפו לשינוי בפרטים לפני שהכללים יהיו סופיים, ובדקו את דף הבינה המלאכותית של היועץ המשפטי לממשלה ואת הסיכום של מחלקת הנדל"ן של קולורדו לפני שתסיימו את התהליך.
איך רנטלוט ניגשת לזה
הפרופיל הציבורי והסינון המובנה של Rentalot אוספים את תשובות השוכרים ומארגנים אותן עבורכם. אתם מחליטים מי יקבל ביקור, בקשה או חוזה שכירות. Rentalot אינה מאשרת, דוחה או מדרגת שוכרים.
חלק משאלות הסינון המקדים מאפשרות לכם לקבוע ערכי מינימום, כגון מכפיל הכנסה או מגבלת חיית מחמד. אם אתם משתמשים במינימום כזה כדי למיין שוכרים, התייחסו אליו ככלל החלטה: שימו אותו ברשימת הכלים שלכם, החליטו אם הוא נופל במסגרת החוק, ובקשו מעורך הדין שלכם לאשר. פוסט זה מתאר את החוק ואת טיוטת היועץ המשפטי לממשלה, ולא חוות דעת משפטית על מוצר כלשהו.
קשור לרנטלוט: סינון מוקדם של לקוחות פוטנציאליים בתחום הבינה המלאכותיתתאימות הוגנת לדיור עבור כלי בינה מלאכותיתמדריך סינון דיירים של בינה מלאכותית