简而言之，以清单的形式呈现。
自2027年1月1日起，科罗拉多州的SB26-189法案适用于对科罗拉多州住宅房地产租赁决策产生实质性影响的人工智能和其他自动化工具。如果某个工具以某种方式对租客进行评分、排名、分类或推荐，从而影响房屋的最终分配，则该工具应受该法案约束。如果某个工具仅负责安排日程、规划路线、整理信息、汇总摘要、翻译或起草文件供人审阅，则该法案的大部分内容不适用。
本指南面向在科罗拉多州出租房屋或考虑在该地区采用人工智能工具的租赁代理商和小型物业经理。指南内容已于2026年10月根据已签署的法律和州检察长发布的资料进行核实。本指南仅提供一般信息，不构成法律建议，且州检察长的相关规定仍在草案阶段。
在年底前完成这份清单上的所有任务。
- 列出所有涉及租客信息的工具，从网站聊天到电子表格。
- 对于每个工具，记下它的输出结果：分数、排名、通过或失败标记、建议，或者只是整理好的信息。
- 任何其输出结果会影响审批通过、拒绝审批或提供不同条款的工具，都应标记为可能受法律约束。
- 对于法律适用的工具，请在租户与您互动的地方制定明确的通知，并制定在 30 天内发送不利结果通知的方法。
- 指定一名可以在租客提出要求时审核和更改决定的人员，并确保该人员不会仅仅遵循工具的输出结果。
- 计划将每项相关决定的记录至少保存三年。
- 要求每个供应商提供法律要求他们提供的文件，并妥善保管。
- 请咨询您的律师，确认您使用的哪些工具符合法律规定。
法律涵盖的对象和范围
SB26-189 于 2026 年 5 月 14 日签署生效。其规定适用于 2027 年 1 月 1 日或之后作出的具有重大影响的决定。具有重大影响的决定包括与消费者获取、符合资格或被选中进入特定领域相关的决定，而科罗拉多州的住宅房地产租赁或购买正是该特定领域之一。正在接受住房准入评估的科罗拉多州租房者属于消费者。
该法律提及了自动化决策技术（ADMT）：这种技术处理个人数据，并生成预测、建议、分类、排名、评分或其他输出结果，用于制定、指导或协助对个人做出决策。当该技术被用于实质性地影响一项重要决策时，您便需承担相应的责任，法律将此称为“受监管的自动化决策技术”。
实质性影响包含两部分。该工具的输出必须是决策中不可忽视的因素，并且必须对结果产生影响，例如通过限制、排序、评分、推荐或分类等方式。附带的、琐碎的或文书用途均不在此列。我们在法案文本中没有找到针对小型房东的基于规模的豁免条款，因此，假设一人租赁业务并非自动不受该法案约束，请咨询您的律师。
法律规定的内容
这些例外条款对租赁代理商来说至关重要，因为人工智能在日常工作中提供的帮助大多是行政方面的。一个工具是否合法取决于它产生的效果以及你的使用方式，而不是它是否使用了人工智能。
司法部长于2026年10月6日发布的临时规则草案提供了两个租赁示例。其中，将申请人分为积极组和消极组的工具将包含在内。而仅按申请人申请的单元大小和申请日期进行分类（不进行评分）的电子表格则不属于自动化决策技术。这些只是草案示例，并非最终规则。
- 仅用于总结、组织、翻译、起草、传递或呈现信息以供人工审查或行政处理的工具，不属于法律意义上的自动化决策技术。
- 日常日程安排、行政流程、客户服务分诊、沟通决策和工作流程管理，如果不能实质性地影响谁能获得住房，那么这些决策就不是重要的决策。
- 使用自动化决策技术对信息进行总结、组织或呈现以供人工审核，如果系统不产生对结果产生实质性影响的分数、排名、建议、分类、预测或其他推断，则不在此列。
- 需要人工分析且不使用机器学习、基础模型或大型语言模型的电子表格将被排除在外。
- 提供信息、回答问题或进行推荐的通用聊天技术，只有在未配置或推广用于重大决策，且可接受的使用政策禁止将其输出用于此类决策的情况下才会被排除在外。
如果法律适用于工具，你必须怎么做？
如果您使用自动化决策技术对租赁决策产生实质性影响，法律将您称为部署者，并对您规定了若干义务。供应商（法律称之为开发商）也对您负有提供相关文档的义务。
不利结果包括拒绝租客申请，以及导致租客获得的条款明显不如其他情况类似的租客。具体结果是否构成不利结果取决于案件事实，因此请咨询您的律师，了解诸如更高押金等特殊情况。
- 使用前须知：请以清晰醒目的方式告知租户，您将使用或正在使用自动化决策技术来做出影响他们的决定。在租户与您互动的地方（例如应用程序或聊天窗口旁边）张贴醒目的公共通知即可满足此要求。
- 不利结果后的通知：在 30 天内，用通俗易懂的语言描述该决定和该工具的作用，如何请求有关该工具及其输入的更多信息，以及对租户权利的解释。
- 要求更正和审查：在出现不利结果后，提供获取和更正不准确个人数据的说明，并给予有意义的人工审查和重新考虑的机会，在商业上合理的范围内。
- 有意义的人工审核是指由您指定的人员进行审核，该人员可以批准、修改或推翻该决定，查看主要证据，接受过培训，不会默认接受系统的输出，并且拥有足够的信息来理解输出的用途及其局限性。
- 记录：至少保留三年有关决定的记录。
执法、时机以及其他尚未解决的问题
只有司法部长有权执行该法律。违法行为属于欺骗性贸易行为，该法案不赋予个人诉讼权。在采取强制措施之前，如果可以补救，司法部长会发出违法通知，给予60天的整改期。对于明知故犯或屡次违法行为，无需整改期，且该整改条款将于2030年1月1日失效。
该法案并不取代其他法律。使用自动化工具不能作为歧视或消费者权益保护诉讼的抗辩理由，遵守SB26-189法案也不能免除违反公平住房规则的责任。租赁代理人仍需对最终决定负责。
总检察长已就何为对决策产生实质性影响以及不利结果通知的内容提出规则草案。该草案的临时版本发布于2026年10月6日，意见征集截止日期为2026年10月26日，最终规则将于2027年1月1日前发布。其中一项规则草案规定，如果某工具的输出结果限制了选项、设定了阈值、进行了排名、评分、分类或提出了建议，且决策者审查后做出的决定与输出结果一致，则该工具将被视为对决策产生实质性影响。预计在规则最终确定之前，具体细节可能会有所更改，因此在最终确定流程之前，请务必查看总检察长的AI页面和科罗拉多州房地产部门的摘要。
Rentalot 是如何看待这个问题的
Rentalot 的公开资料和结构化预筛选流程会收集租客的回答并为您整理。您可以决定哪些租客可以看房、提交申请或签订租赁合同。Rentalot 不会对租客进行审核、拒绝或排名。
有些预筛选问题允许您设置最低标准，例如收入倍数或宠物数量限制。如果您使用此类最低标准来筛选租客，请将其视为一项决策规则：将其添加到您的工具列表中，确定其是否符合法律规定，并请您的律师确认。本文介绍的是相关法规和司法部长草案，并非针对任何产品的法律意见。
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