La respuesta corta, a modo de lista de verificación.
A partir del 1 de enero de 2027, la ley SB26-189 de Colorado se aplica a la inteligencia artificial y otras herramientas automatizadas que influyen significativamente en la decisión de arrendar bienes raíces residenciales en Colorado. Si una herramienta califica, clasifica o recomienda inquilinos de manera que determine quién obtiene una vivienda, deberá considerarse sujeta a la ley. Si una herramienta solo programa, organiza, resume, traduce o redacta documentos para que una persona los revise, la ley excluye gran parte de esas funciones.
Esta guía está dirigida a agentes de arrendamiento y administradores de pequeñas propiedades que alquilan en Colorado o que están considerando adoptar herramientas de IA en dicho estado. Fue revisada en octubre de 2026 con base en la ley promulgada y los materiales publicados por la Fiscalía General. Se trata de información general, no de asesoramiento legal, y las normas de la Fiscalía General aún están en fase de borrador.
Completa esta lista antes de que termine el año.
- Enumera todas las herramientas que manejan la información de un inquilino, desde el chat de tu sitio web hasta tus hojas de cálculo.
- Para cada herramienta, anote qué información proporciona: una puntuación, una clasificación, un indicador de aprobado o suspenso, una recomendación o simplemente información organizada.
- Marque como sujeta a la ley cualquier herramienta cuyo resultado afecte a quién se aprueba, se deniega o se le ofrecen condiciones diferentes.
- En lo que respecta a las herramientas a las que se aplica la ley, planifique un aviso claro sobre cómo los inquilinos interactúan con usted y una forma de enviar un aviso de resultado adverso dentro de los 30 días.
- Designa a la persona que pueda revisar y modificar una decisión cuando un inquilino lo solicite, y asegúrate de que no se limite a seguir el resultado de la herramienta.
- Planifique conservar los registros de cada decisión contemplada durante al menos tres años.
- Solicita a cada proveedor la documentación que la ley les exige entregar y consérvala.
- Consulte con su abogado para que le confirme cuáles de sus herramientas se ajustan a la ley.
A quién y qué abarca la ley.
La ley SB26-189 fue promulgada el 14 de mayo de 2026. Sus disposiciones se aplican a las decisiones consecuentes tomadas a partir del 1 de enero de 2027. Una decisión consecuente incluye aquella relacionada con el acceso, la elegibilidad o la selección de un consumidor para un ámbito cubierto, y el arrendamiento o la compra de bienes inmuebles residenciales en Colorado es uno de dichos ámbitos. Un inquilino cuyo acceso a la vivienda en Colorado esté siendo evaluado se considera un consumidor.
La ley se refiere a la tecnología de toma de decisiones automatizada (TDDA): tecnología que procesa datos personales y genera predicciones, recomendaciones, clasificaciones, puntuaciones u otros resultados que se utilizan para tomar, guiar o asistir en una decisión sobre una persona. Sus obligaciones surgen cuando dicha tecnología se utiliza para influir materialmente en una decisión trascendental, lo que la ley denomina TDDA cubierta.
La influencia material consta de dos partes. El resultado de la herramienta debe ser un factor relevante en la decisión y debe afectar el resultado, por ejemplo, al limitar, clasificar, puntuar, recomendar o categorizar. Se excluyen los usos incidentales, triviales o administrativos. No encontramos una exención por tamaño para pequeños arrendadores en el texto de la ley, por lo que se recomienda asumir que un negocio de arrendamiento unipersonal no queda automáticamente fuera de ella y consultar con un abogado.
Lo que la ley excluye
Estas excepciones son importantes para los agentes de arrendamiento porque gran parte de la ayuda que ofrece la IA a diario es de carácter administrativo. Que una herramienta se ajuste o no a la ley depende de lo que produce y de cómo se utiliza, no de si utiliza IA.
El borrador provisional de normas del Fiscal General del 6 de octubre de 2026 incluye dos ejemplos de arrendamiento. Se contemplaría una herramienta que clasifique a los solicitantes en grupos positivos y negativos. Una hoja de cálculo que organice a los solicitantes según el tamaño de la vivienda solicitada y la fecha de solicitud, sin puntuación, no se consideraría tecnología de toma de decisiones automatizada. Estos son ejemplos preliminares, no normas definitivas.
- Una herramienta utilizada exclusivamente para resumir, organizar, traducir, redactar, distribuir o presentar información para su revisión humana o procesamiento administrativo no se considera tecnología automatizada para la toma de decisiones según la ley.
- La planificación rutinaria, la gestión administrativa, la clasificación de casos en el servicio al cliente, la comunicación de decisiones y la gestión del flujo de trabajo no son decisiones trascendentales cuando no influyen materialmente en quién obtiene una vivienda.
- Se excluye el uso de tecnología de toma de decisiones automatizada para resumir, organizar o presentar información para su revisión humana cuando el sistema no produce una puntuación, clasificación, recomendación, predicción u otra inferencia que influya materialmente en el resultado.
- Se excluyen las hojas de cálculo que requieren análisis humano y no utilizan aprendizaje automático, modelos básicos o modelos de lenguaje complejos.
- Se excluye la tecnología de chat general que proporciona información, responde preguntas o realiza derivaciones solo si no está configurada o comercializada para la toma de decisiones importantes y una política de uso aceptable prohíbe el uso de su resultado para tal fin.
Qué debe hacer si la ley se aplica a una herramienta
Si usted utiliza tecnología de toma de decisiones automatizada para influir de manera sustancial en una decisión de arrendamiento, la ley lo considera un implementador y le impone varias obligaciones. El proveedor, al que la ley denomina desarrollador, tiene sus propias obligaciones de documentación con usted.
Un resultado adverso incluye denegar la solicitud de alquiler a un inquilino, así como una decisión que resulte en condiciones sustancialmente menos favorables que las que obtienen otros inquilinos en situaciones similares. La relevancia de un resultado determinado depende de las circunstancias, por lo que conviene consultar con su abogado sobre casos excepcionales, como un depósito mayor.
- Aviso previo al uso: informe a los inquilinos, de forma clara y visible, que usted utiliza o utilizará tecnología de toma de decisiones automatizada para tomar decisiones que les afecten. Un aviso público destacado en los lugares donde los inquilinos interactúan con usted, como un enlace junto a la aplicación o el chat, cumple con este requisito.
- Notificación tras un resultado adverso: en un plazo de 30 días, proporcione una descripción clara y sencilla de la decisión y la función de la herramienta, cómo solicitar más información sobre la herramienta y sus entradas, y una explicación de los derechos del arrendatario.
- Corrección y revisión a petición: tras un resultado adverso, se proporcionarán instrucciones para obtener y corregir datos personales inexactos, así como la oportunidad de una revisión y reconsideración humana significativa, en la medida en que sea comercialmente razonable.
- Una revisión humana significativa implica que una persona designada por usted pueda aprobar, modificar o anular la decisión, examine la evidencia principal, esté capacitada, no se rija por defecto por el resultado del sistema y tenga suficiente información para comprender para qué sirve dicho resultado y cuáles son sus limitaciones.
- Registros: conserve los registros de las decisiones cubiertas durante al menos tres años.
Aplicación de la ley, plazos y cuestiones que aún no se han resuelto.
Solo el Fiscal General tiene potestad para hacer cumplir la ley. Una infracción constituye una práctica comercial engañosa, y la ley no otorga derecho a interponer una demanda privada. Antes de iniciar una acción coercitiva, el Fiscal General emite una notificación de infracción cuando es posible subsanarla, otorgando un plazo de 60 días para hacerlo. No se requiere ningún plazo de subsanación para infracciones reiteradas o intencionadas, y la disposición sobre subsanación queda derogada el 1 de enero de 2030.
Esta ley no sustituye otras normativas. El uso de una herramienta automatizada no exime de responsabilidad ante demandas por discriminación o violación de la ley de protección al consumidor, y el cumplimiento de la SB26-189 no justifica el incumplimiento de las normas de vivienda justa. El agente de arrendamiento sigue siendo responsable de la decisión.
El Fiscal General ha propuesto normas sobre qué se considera influencia sustancial en una decisión y sobre el contenido de las notificaciones de resultados adversos. El borrador provisional tiene fecha del 6 de octubre de 2026, el plazo para presentar comentarios finaliza el 26 de octubre de 2026 y las normas deben estar listas antes del 1 de enero de 2027. Un borrador de norma presupone que una herramienta influye sustancialmente en una decisión cuando su resultado restringe opciones, aplica un umbral, clasifica, puntúa, ordena o recomienda, y quien toma la decisión lo revisa y decide de forma coherente con él. Es posible que los detalles cambien antes de que las normas sean definitivas, por lo que se recomienda consultar la página de IA del Fiscal General y el resumen de la División de Bienes Raíces de Colorado antes de finalizar el proceso.
Cómo Rentalot aborda esto
El perfil público y el proceso de preselección estructurado de Rentalot recopilan las respuestas de los inquilinos y las organizan para ti. Tú decides quién recibe una visita, una solicitud o un contrato de arrendamiento. Rentalot no aprueba, rechaza ni clasifica a los inquilinos.
Algunas preguntas de preselección permiten establecer mínimos, como un múltiplo de ingresos o un límite de mascotas. Si utiliza un mínimo de este tipo para seleccionar inquilinos, considérelo como una regla de decisión: inclúyalo en su lista de herramientas, determine si cumple con la ley y consulte con su abogado. Esta publicación describe la ley y el borrador del Fiscal General, no constituye una opinión legal sobre ningún producto.
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