Cuándo es apropiado el desalojo
El desalojo debe ser el último recurso, una vez que todas las demás opciones hayan fracasado. Entre las razones válidas para un desalojo se incluyen:
- Falta de pago del alquiler (lo más común)
- Incumplimientos del contrato de arrendamiento (mascotas no autorizadas, ocupantes no autorizados o subarrendamientos)
- Daños a la propiedad que van más allá del desgaste normal.
- Actividad ilegal en las instalaciones
- Comportamiento molesto (infracciones reiteradas por ruido, acoso a otros inquilinos)
Paso 1: Documentar la infracción
Antes de presentar una demanda de desalojo, cree un registro documental:
- En caso de impago: Conserve un registro de todos los pagos de alquiler y de las fechas de vencimiento no cumplidas.
- En caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento: fotografías, declaraciones de testigos y advertencias por escrito.
- En todos los casos: revise el contrato de arrendamiento para confirmar que el inquilino está incumpliendo la normativa.
Paso 2: Entregar una notificación formal
La mayoría de las jurisdicciones exigen una notificación formal antes de presentar una demanda de desalojo:
- Aviso de pago o desalojo: Otorga al inquilino de 3 a 5 días para pagar el alquiler o desalojar la propiedad.
- Aviso de subsanación o desalojo: Otorga al inquilino tiempo para corregir la infracción del contrato de arrendamiento o desalojar la propiedad.
- Aviso de desalojo incondicional: Requiere que el inquilino desocupe la propiedad sin posibilidad de subsanar la situación (en caso de infracciones graves o reincidencias).
- Notifique correctamente: Siga los requisitos de notificación de su estado (notificación personal, correo certificado, aviso en la puerta). Una notificación incorrecta puede retrasar o desestimar su caso.
Paso 3: Presentar la solicitud ante el tribunal.
Si el inquilino no cumple con la notificación, presente una demanda de desalojo (retención ilegal) ante el tribunal local. Los costos varían, pero generalmente incluyen:
- Costo de presentación: $50–$300
- Tarifa de servicio: entre $30 y $100 para que el alguacil o el notificador judicial entregue la citación.
- Honorarios de abogado: entre 500 y 2000 dólares si contrata a un abogado (recomendado para desalojos por primera vez).
- Comparecencia ante el tribunal: Deberá presentar sus pruebas y el contrato de arrendamiento ante un juez.
Paso 4: La audiencia judicial
En la audiencia, traiga lo siguiente:
Si el juez falla a su favor, recibirá una orden de desalojo. El inquilino generalmente tiene entre 24 y 72 horas para desalojar la propiedad antes de que el alguacil ejecute la orden de desahucio.
- El contrato de arrendamiento firmado
- La notificación formal que usted entregó
- Pruebas de la infracción (registros de pago, fotografías, declaraciones de testigos)
- Prueba de un servicio adecuado
- Cualquier correspondencia con el inquilino
Cómo evitar el desahucio
El desalojo cuesta entre 2000 y 5000 dólares y tarda entre 3 y 8 semanas. La prevención siempre es más económica.
- Realizar una evaluación exhaustiva: las comprobaciones de crédito, los antecedentes y las referencias de los arrendadores permiten detectar señales de alerta desde el principio.
- Comunícate con anticipación: Ante el primer indicio de problemas, contacta. "Me di cuenta de que el alquiler está atrasado. ¿Está todo bien? ¿Podemos acordar un plan de pago?"
- Ofrezca planes de pago: Un plan de pago temporal permite conservar a un buen inquilino y evitar los costes de rotación.
- Pago a cambio de llaves: Si el desahucio parece inevitable, ofrezca al inquilino entre 500 y 1000 dólares para que se mude voluntariamente antes de una fecha determinada. Es más rápido, más barato y menos estresante que ir a juicio.