¿Por qué invertir fuera del estado?
Si vives en un mercado con precios elevados (California, Nueva York, Seattle), las propiedades locales a menudo no generan ganancias. Un dúplex de $800,000 alquilado por $4,000 al mes tiene un flujo de caja negativo después de los gastos. Sin embargo, un cuádruplex de $200,000 en Indianápolis alquilado por $3,200 al mes genera entre $500 y $800 mensuales.
Invertir fuera del estado te permite aprovechar las oportunidades de arbitraje: invierte capital en mercados con mejores ratios precio-alquiler mientras vives donde quieras. La clave está en crear sistemas para gestionarlo a distancia.
Lista de verificación de investigación de mercado
Antes de comprar una propiedad fuera del estado, investigue:
- Crecimiento del empleo: ¿Los empleadores se están mudando o se están yendo? Busque mercados con economías diversificadas (salud, educación, tecnología, manufactura).
- Crecimiento demográfico: Las ciudades en crecimiento necesitan más viviendas. Las ciudades en declive tienen un exceso de oferta.
- Relación precio/alquiler: Cuanto menor sea, mejor para el flujo de caja. El objetivo es que sea inferior a 150 (precio/alquiler anual).
- Leyes de arrendamiento: Algunos estados favorecen a los propietarios; otros favorecen claramente a los inquilinos. Infórmese bien antes de contratar un servicio.
- Impuestos sobre la propiedad: Los impuestos elevados sobre la propiedad (Texas, Nueva Jersey) reducen el flujo de caja. Los impuestos bajos (Hawái, Alabama) lo mejoran.
- Costes de los seguros: Las zonas costeras y propensas a inundaciones tienen primas de seguros que se disparan.
Creando tu equipo remoto
No puedes gestionar propiedades fuera del estado tú solo. Forma un equipo local antes de comprar:
- Agente inmobiliario: Busque uno que se especialice en propiedades de inversión y comprenda el análisis del flujo de caja.
- Inspector de propiedades: Nunca compre sin ver la propiedad en persona. Un recorrido en video no es suficiente.
- Administrador de propiedades: Para propiedades de 1 a 4 unidades, un buen administrador cuesta entre el 8 % y el 12 % del alquiler. Para propietarios que viven lejos, este precio no es negociable.
- Red de contratistas: Tenga a mano 2 o 3 contratistas confiables y previamente seleccionados antes de necesitarlos.
- Abogado local: Para revisión de contratos de arrendamiento, procedimientos de desalojo y cuestiones de cumplimiento normativo.
Financiamiento de propiedades fuera del estado
Los prestamistas son más cautelosos con los inversores de fuera del estado. Prevea lo siguiente:
- Pagos iniciales más elevados: entre el 25 % y el 30 % para propiedades de inversión, frente al 20 % para propiedades dentro del estado.
- Tasas de interés más altas: prima del 0,25 % al 0,5 % para prestatarios de fuera del estado.
- Documentación más estricta: comprobante de reservas (de 6 a 12 meses de gastos), proyecciones detalladas de flujo de efectivo.
- Opciones de prestamistas para la cartera de préstamos: Los bancos locales y las cooperativas de crédito en el mercado objetivo pueden ofrecer mejores condiciones que los prestamistas nacionales.
Errores comunes que se deben evitar
- Comprar basándose únicamente en fotos online: Inspeccione siempre el artículo en persona o contrate a un intermediario de confianza.
- Subestimar los costos de gestión: La gestión remota cuesta más que la local. Presupuesta en consecuencia.
- Ignorar las regulaciones locales: Algunas ciudades exigen licencias comerciales locales o tienen leyes estrictas sobre la relación entre propietarios e inquilinos.
- Sobreestimación de los alquileres: Utilice alquileres comparables reales, no precios de venta. Los precios de venta son una referencia; los precios de arrendamiento son la realidad.
- Prescindir del administrador de la propiedad: Gestionar una propiedad por cuenta propia desde 3.200 kilómetros de distancia es una receta para el desastre.