Por qué los alquileres son resistentes a las recesiones
Durante las recesiones, la propiedad de vivienda disminuye. La gente pierde sus empleos, ajusta sus presupuestos y pospone la compra. En su lugar, optan por alquilar. La demanda de alquileres suele aumentar durante las crisis económicas, pero el cobro de los alquileres se dificulta a medida que aumenta el desempleo.
Los propietarios que sobreviven a las recesiones son aquellos que se prepararon antes de la crisis. Las reservas de efectivo, un apalancamiento prudente y una cartera de inquilinos diversificada son la diferencia entre los que sobreviven y los que sucumben.
Estrategia 1: Crear reservas de efectivo
Antes de que llegue la recesión, acumule entre 6 y 12 meses de gastos operativos por propiedad. Esto cubre los pagos de la hipoteca, los impuestos, el seguro y el mantenimiento durante los períodos de desocupación o retrasos en el pago del alquiler.
Las reservas de efectivo también ofrecen oportunidades. Cuando otros propietarios se ven obligados a vender, usted puede comprar propiedades en dificultades con descuento. Los propietarios que contaban con efectivo entre 2008 y 2009 hicieron fortunas durante la recuperación.
Estrategia 2: Apalancamiento conservador
Un alto apalancamiento funciona en mercados alcistas y te arruina en mercados bajistas. Si tienes propiedades por valor de 2 millones de dólares con una deuda de 1,8 millones, una caída del 10 % en el precio elimina tu patrimonio.
Un apalancamiento conservador implica mantener la relación préstamo-valor (LTV) por debajo del 70 % y el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) por encima de 1,25x. Esto proporciona un margen de seguridad en caso de que bajen los alquileres o aumente la tasa de desocupación.
Estrategia 3: Diversificar la base de inquilinos
No dependas de un solo empleador o sector. Si todos tus inquilinos trabajan en la misma fábrica que cierra, tendrás problemas.
Diversificar por tipo de inquilino: una mezcla de jóvenes profesionales, familias, estudiantes y jubilados. Diversificar por empleador: buscar vecindarios cercanos a múltiples empleadores o industrias. Diversificar por tipo de unidad: estudios, apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones atraen a diferentes grupos demográficos.
Estrategia 4: Condiciones de arrendamiento flexibles
Durante las recesiones, la flexibilidad es clave para atraer inquilinos:
- Ofrecer contratos de alquiler más cortos (6 meses en lugar de 12) a los inquilinos que no tienen certeza sobre la estabilidad de su empleo.
- Aceptamos pagos parciales con un plan: "Paga el 75% ahora y el 25% antes del día 15 sin recargo por pago tardío".
- Disposiciones para el subarriendo: Permita que los inquilinos encuentren subarrendatarios si necesitan mudarse por motivos laborales.
- Opciones con servicios incluidos: Incluya los servicios públicos en el alquiler para que los inquilinos tengan un único pago mensual predecible.
Estrategia 5: Reducir costes, no atajos.
Reducir gastos sin crear condiciones de miseria:
- Negocie con los proveedores: solicite descuentos, plazos de pago ampliados o precios especiales por volumen.
- Hazlo tú mismo en lo que puedas: si tienes las habilidades necesarias, encárgate tú mismo de las pequeñas reparaciones y los cambios de inquilinos.
- Posponer las mejoras no esenciales: Suspender las mejoras estéticas hasta que el mercado se recupere.
- Compare precios de seguros anualmente: las tarifas varían considerablemente. Una llamada de 15 minutos puede ahorrarle más de $500 al año.