ניתוח תזרים מזומנים של נכסים להשכרה: הנוסחה שחוסכת עסקאות

למה תזרים מזומנים חשוב יותר מאשר עלייה

עלייה היא ספקולטיבית. תזרים מזומנים הוא מתמטיקה. נכס שמזמין אותו ב-500 דולר לחודש מייצר הכנסה ריאלית של 6,000 דולר לשנה - בין אם השוק עולה, יורד או עולה הצידה. עלייה עשויה להתרחש; תזרים מזומנים בהחלט קורה.

משקיעים רבים מפסידים כסף במרדף אחר עליית ערך. הם קונים נכסים עם תזרים מזומנים שלילי בשווקים חמים, בתקווה שהמחירים יעלו. כאשר השוק מתקרר, הם תקועים עם נכס שמוציא כסף מדי חודש. משקיעי תזרים מזומנים ישנים טוב יותר.

נוסחת תזרים המזומנים

תזרים מזומנים = הכנסות ברוטו משכירות - הוצאות תפעול - תשלום משכנתא

הכנסות ברוטו משכירות הן מה שנוצר בנכס אם הוא מאוכלס במלואו. הוצאות תפעול כוללות מיסים, ביטוח, תחזוקה, ניהול, שירותים (אם משולם על ידי המשכיר) ותוספת פנוי. תשלום המשכנתא הוא קרן + ריבית.

אם התוצאה חיובית, הנכס משלם לך. אם שלילית, אתה משלם לנכס. שאף לתזרים מזומנים חיובי של לפחות 100-200 דולר לחודש לכל דלת לאחר כל ההוצאות.

כלל ה-50% (הערכה מהירה)

לחישוב מהיר של גב המעטפה, נניח שהוצאות התפעול יהיו 50% מההכנסה ברוטו משכירות. זה כולל הכל מלבד תשלום המשכנתא.

דוגמה: נכס מושכר תמורת 2,000 דולר לחודש. הוצאות תפעול = 1,000 דולר לחודש. אם המשכנתא שלך היא 900 דולר לחודש, תזרים מזומנים = 2,000 דולר − 1,000 דולר − 900 דולר = 100 דולר לחודש. דל, אבל חיובי.

כלל ה-50% הוא שמרני - ההוצאות בפועל הן לרוב 40-45% עבור נכסים מתוחזקים היטב בשווקים יציבים. אך זוהי נקודת התחלה בטוחה לסינון ראשוני.

חוקי ה-1% וה-2%

כללים אלה עוזרים לך לסנן נכסים במהירות:

• כלל 1%: שכר הדירה החודשי צריך להיות לפחות 1% ממחיר הרכישה. נכס בשווי 200,000 דולר צריך להשכרה תמורת 2,000 דולר ומעלה לחודש. זה מצביע על פוטנציאל לתזרים מזומנים חיובי.
• כלל 2%: שכר הדירה החודשי צריך להיות לפחות 2% ממחיר הרכישה. נכס בשווי 100,000 דולר מושכר תמורת 2,000 דולר לחודש. זה מצביע על תזרים מזומנים חזק, נפוץ בשווקים במערב התיכון ובדרום מזרח.
• בדיקת מציאות: בשווקים עם עלויות גבוהות (קליפורניה, ניו יורק), כלל ה-1% אינו אפשרי. בשווקים אלה, עלייה והטבות מס עשויות להצדיק תזרים מזומנים נמוך יותר. אבל עבור השקעה בתזרים מזומנים, היצמדו לשווקים שבהם כלל ה-1% ניתן להשגה.

הוצאות נסתרות שפוגעות בתזרים המזומנים

משקיעים חדשים לעיתים קרובות ממעיטים בהוצאות. שימו לב ל:

• הוצאות הון (CapEx): גגות, מערכות מיזוג אוויר ומכשירי חשמל אינם מחזיקים מעמד לנצח. תקציב של 100-200 דולר לחודש ליחידה עבור החלפות עתידיות.
• שיעור ריקנות: אפילו בנכסים מצוינים יש שיעור ריקנות של 5-10%. יש לתקצב את זה.
• עלויות פינוי: שכר טרחת עורכי דין, אובדן שכר דירה ועלויות פינוי דירה יכולים לעלות על 5,000 דולר. יש לבצע סינון מדויק כדי למזער את הסיכון.
• דמי HOA: בדירות ובקהילות מתוכננות, דמי HOA עולים עם הזמן ופוגעים בתזרים המזומנים.
• ניהול נכסים: אם אתם מנהלים את הנכס באופן עצמאי כעת אך מתכננים להעסיק מנהל נכס בהמשך, קחו בחשבון 8-12% משכר הדירה.