למה להשקיע מחוץ למדינה
אם אתם גרים בשוק יקר (קליפורניה, ניו יורק, סיאטל), נכסים מקומיים לרוב לא מניבים תזרים מזומנים. דירת דופלקס להשכרה בשווי 800,000 דולר תמורת 4,000 דולר לחודש מניבה תזרים מזומנים שלילי לאחר הוצאות. אבל דירת קוואדפלקס באינדיאנפוליס להשכרה בשווי 200,000 דולר תמורת 3,200 דולר לחודש מניבה תזרים מזומנים של 500-800 דולר לחודש.
השקעות מחוץ למדינה מאפשרות לך לבצע ארביטראז': לפרוס הון בשווקים עם יחס מחיר-שכירות טוב יותר תוך כדי מגורים היכן שאתה רוצה. המפתח הוא בניית מערכות לניהול מרחוק.
רשימת בדיקה למחקר שוק
לפני רכישה מחוץ למדינה, כדאי לבדוק:
- צמיחת משרות: האם מעסיקים נכנסים או יוצאים? חפשו שווקים עם כלכלות מגוונות (בריאות, חינוך, טכנולוגיה, ייצור).
- גידול אוכלוסין: ערים צומחות זקוקות ליותר דיור. ערים מתכווצות סובלות מעודפי היצע.
- יחס מחיר-שכירות: נמוך יותר עדיף לתזרים מזומנים. היעד מתחת ל-150 (מחיר / שכירות שנתית).
- חוקים הקשורים לשוכר ומשכיר: מדינות מסוימות מעדיפות משכירים; אחרות מעדיפות באופן משמעותי שוכרים. דעו למה אתם נכנסים.
- מיסי רכוש: מיסי רכוש גבוהים (טקסס, ניו ג'רזי) שוחקים את תזרים המזומנים. מיסים נמוכים (הוואי, אלבמה) משפרים אותו.
- עלויות ביטוח: באזורים חוף ובאזורים מועדים לשיטפונות יש פרמיות ביטוח מרקיעות שחקים.
בניית הצוות המרוחק שלך
אי אפשר לנהל נכסים מחוץ למדינה לבד. בנו צוות מקומי לפני שאתם קונים:
- סוכן נדל"ן: מצא סוכן שמתמחה בנכסי השקעה ומבין בניתוח תזרים מזומנים.
- מפקח נכסים: לעולם אל תקנו משהו שלא נראה לעין. סרטון הדרכה אינו מספיק.
- מנהל נכסים: עבור 1-4 יחידות דיור, מנהל נכסים טוב עולה 8-12% משכר הדירה. עבור בעלי נכסים מרוחקים, זה לא נתון למשא ומתן.
- רשת קבלנים: יש לבדוק 2-3 קבלנים אמינים לפני שאתם זקוקים להם.
- עורך דין מקומי: לבדיקת שכר דירה, הליכי פינוי ושאלות בנוגע לציות לחוקי השכירות.
מימון נכסים מחוץ למדינה
מלווים זהירים יותר עם משקיעים מחוץ למדינה. צפו ל:
- תשלומי מקדמה גבוהים יותר: 25-30% עבור נכסי השקעה לעומת 20% בתוך המדינה.
- ריביות גבוהות יותר: פרמיה של 0.25–0.5% ללווים מחוץ למדינה.
- תיעוד מחמיר יותר: הוכחת עתודות (6-12 חודשי הוצאות), תחזיות תזרים מזומנים מפורטות.
- אפשרויות למלווי תיק השקעות: בנקים מקומיים ואגודות אשראי בשוק היעד עשויים להציע תנאים טובים יותר מאשר מלווים ארציים.
טעויות נפוצות שיש להימנע מהן
- קנייה על סמך תמונות מקוונות בלבד: תמיד יש לבדוק באופן אישי או לשכור נציג אמין.
- הערכת חסר של עלויות ניהול: ניהול מרחוק עולה יותר מניהול מקומי. יש לתקצב בהתאם.
- התעלמות מתקנות מקומיות: ערים מסוימות דורשות רישיונות עסק מקומיים או שיש להן חוקים מחמירים בין משכיר לשוכר.
- הערכת יתר של דמי שכירות: השתמשו בדמי שכירות דומים בפועל, לא במחירי רישום. מחירי הרישום הם שאפתניים; מחירי השכירות הם המציאות.
- דילוג על מנהל הנכס: ניהול עצמי ממרחק של 3,000 קילומטרים הוא מתכון לאסון.
השקעות מחוץ למדינההשקעה מרחוקתזרים מזומניםמחקר שוק