אסטרטגיות שכירות עמידות בפני מיתון: כיצד לשרוד מיתונים

מדוע שכירות עמידות למיתון

במהלך מיתון, שיעורי הבעלות על בתים יורדים. אנשים מאבדים את מקום עבודתם, מצמצמים תקציבים ודוחים קנייה. הם שוכרים במקום זאת. הביקוש לשכר דירה עולה לעתים קרובות בתקופות של מיתון - אך גביית שכר הדירה הופכת קשה יותר ככל שהאבטלה עולה.

בעלי הבתים ששורדים מיתון הם אלה שהתכוננו לפני ההאטה. עתודות מזומנים, מינוף שמרני ובסיסי שוכרים מגוונים מפרידים בין ניצולים לנפגעים.

אסטרטגיה 1: בניית עתודות מזומנים

לפני מיתון, צברו 6-12 חודשי הוצאות תפעול לכל נכס. הוצאות אלו מכסות תשלומי משכנתא, מיסים, ביטוח ותחזוקה במקרה של ריקות או עיכובים בשכר דירה.

עתודות מזומנים גם נותנות לך הזדמנויות. כאשר בעלי נכסים אחרים נאלצים למכור, אתה יכול לקנות נכסים במצוקה בהנחה. בעלי הנכסים שהיו להם מזומנים בשנים 2008–2009 עשו הון תועפות בהתאוששות.

אסטרטגיה 2: מינוף שמרני

מינוף גבוה עובד בשווקים עולים והורס אותך בשווקים יורדים. אם יש לך נכסים בשווי 2 מיליון דולר עם חוב של 1.8 מיליון דולר, ירידה של 10% במחיר מוחקת את ההון העצמי שלך.

מינוף שמרני פירושו שמירה על יחס הלוואה לערך (LTV) מתחת ל-70% ויחס כיסוי שירות חוב (DSCR) מעל פי 1.25. זה נותן לך חיץ במקרה של ירידה בשכר הדירה או עלייה במספר הנכסים הפנויים.

אסטרטגיה 3: גיוון בסיס השוכרים

אל תסתמכו על מעסיק אחד או תעשייה אחת. אם כל השוכרים שלכם עובדים באותו מפעל שנסגר, אתם בצרות.

גיוון לפי סוג שוכרים: תמהיל של אנשי מקצוע צעירים, משפחות, סטודנטים וגמלאים. גיוון לפי מעסיק: התמקדות בשכונות בקרבת מעסיקים או תעשיות מרובות. גיוון לפי סוג יחידה: דירות סטודיו, דירות חדר אחד, שתיים ושלושה חדרי שינה מושכות קהלים דמוגרפיים שונים.

אסטרטגיה 4: תנאי שכירות גמישים

במהלך תקופות של מיתון, גמישות מנצחת את השוכרים:

• הציעו חוזי שכירות קצרים יותר (6 חודשים במקום 12) לשוכרים שאינם בטוחים לגבי יציבות תעסוקתית.
• קבל תשלומים חלקיים עם תוכנית: 'שלם 75% עכשיו ו-25% עד ה-15 ללא עמלת איחור'.
• קצבאות השכרת משנה: אפשרו לשוכרים למצוא שכירות משנה אם הם צריכים לעבור דירה עקב עבודה.
• אפשרויות הכוללות שירותים: אגרו את עלות השירותים בשכר הדירה כך שלדיירים יהיה תשלום חודשי צפוי אחד.

אסטרטגיה 5: קיצוץ בעלויות, לא קפיצות

צמצום הוצאות מבלי ליצור תנאי שכונת עוני:

• ניהול משא ומתן עם ספקים: בקשו הנחות, תנאי תשלום מורחבים או תמחור בכמויות גדולות.
• עשה זאת בעצמך מה שאתה יכול: טפל בתיקונים קלים ובאיבודים בעצמך אם יש לך את הכישורים.
• דחיית שיפורים לא חיוניים: השהיית שדרוגים קוסמטיים עד שהשוק יתאושש.
• ביטוח שנתי: התעריפים משתנים באופן משמעותי. שיחה של 15 דקות יכולה לחסוך 500 דולר+ לשנה.